為解決房地分開課稅之缺失，建立合理透明稅制，並與國際稅制接軌，我國自105年起實施房地合一稅，房地交易所得合一按實價課徵所得稅，同時輔以特種貨物及勞務稅不動產部分停徵，將增加之所得稅稅收用於住宅政策及長期照顧服務等社會福利支出，以逐步落實居住正義、改善貧富差距，並有助於社會資源合理配置。經查:

(一)房地合一稅實施後，3年內取得土地再移轉案件數之占比有所下降，已達抑制短線炒房之政策目標

依據所得稅法第14條之4第3項第1款規定，房地合一稅稅率之計算，居住在中華民國境內者，持有不到1年出售，課45%之最高稅率；超過1年，未逾2年課35%；超過2年、未逾10年課20%；超過10年則課15%，亦即對短期持有者從重課稅，以抑制短線炒房之投機現象。依據財政部財政資訊中心公布之財稅資訊地方稅統計資料，觀察房地合一稅實施前後之土地移轉案件如下:

1.104年度移轉122萬2,276件，其中當年度3年內取得土地再移轉29萬7,996件、占24.38%。

2.105年度移轉99萬2,184件，其中當年度3年內取得土地再移轉22萬2,820件、占22.46%。

3.106年度移轉107萬2,938件，其中當年度3年內取得土地再移轉19萬8,530件、占18.50%。

4.107年度移轉111萬5,947件，其中當年度3年內取得土地再移轉19萬9,842件、占17.91%。

5.108年度移轉119萬8,758件，其中當年度3年內取得土地再移轉20萬7,589件、占17.32%。

房地合一稅實施後3年內取得土地再移轉案件數之占比呈下降趨勢，顯示房地合一稅對短期持有者從重課稅，已達抑制短線炒房之政策目標。

(二)全體房屋所有權人持有4戶及10戶以上房屋戶數之占比未見減少，居住正義之效果尚待深化

依據財政部財政資訊中心公布之臺閩地區房屋稅及所有人歸戶統計資料，103年度個人及營利事業或機關團體等所有房屋數845萬5,093戶，其中4戶以上9萬6,200人(或團體)(占1.14%)，10戶以上1萬2,724人(或團體)(占0.15%)；108年度個人及營利事業或機關團體等所有房屋數938萬6,431戶，其中4戶以上11萬5,102人(或團體)(占1.23%)，10戶以上1萬4,832人(或團體) (占0.16%)，擁有 4戶以上及10戶以上房屋之人(或團體)戶數占比均微幅增加(詳表1)，尤其房價較高之地區如雙北市，擁有4戶以上及10戶以上房屋者之占比分別自103年度1.47%、0.16%增加至1.74%、0.21%，增幅較其他縣市明顯，顯示房地合一稅之課徵並未能改變多屋者之持有決策。

(三)房地合一稅之稅收雖呈成長趨勢，惟因政策實施期間尚短，稅收占比仍低，提升稅收之功效仍屬有限

1.我國不動產資本利得主要稅目包括土地增值稅、房屋交易所得稅、特種貨物及勞務稅不動產部分(自105年1月1日起停徵)及房地合一稅。依據財政部統計資料，檢視房地合一稅實施前後主要稅目稅收增長情形(詳表2)，103及104年度土地增值稅暨特種貨物及勞務稅不動產部分之稅收高達1千億餘元，惟房地合一稅實施後，房地產市場呈現緊縮情形，房地交易明顯減少，105至107年度土地增值稅及房地合一稅之稅收均未達1千億元，108年度房市觸底復甦，房地合一稅稅收從107年度36.30億元大幅成長至108年度81.06億元，土地增值稅稅收亦高達1,011.37億元。

2.不動產資本利得之稅收多寡雖與房地產市場景氣之關係密切，惟綜觀103至108年度土地增值稅、特種貨物及勞務稅不動產部分暨房地合一稅之稅收增減情形查悉，我國不動產資本利得稅仍以土地增值稅為大宗，房地合一稅稅收雖呈成長趨勢，然因實施期間尚短，稅收占比仍低，提升稅收之功效仍屬有限。

(四)新舊制併行及成本費用認定不易，提高稅制複雜性，恐增徵納成本

1.我國不動產資本利得稅係採土地增值稅與房地合一稅雙軌制，因此土地交易除須申報(繳納)房地合一稅，仍須按照土地公告現值課徵土地增值稅。復以房地合一稅制於105年開始實施，因訂有日出條款，在特定時間後取得之房屋、土地始適用新制，新舊制併行，納稅人售地時須注意其是否適用新制或舊制，惟土地登記原因之態樣繁多，取得日、原取得日、前取得日、登記日等認定不易，大幅提高稅制複雜性。

2.又房屋、土地交易所得之計算，以成交價額減除房地取得成本(出價取得者)及因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額，其成本費用態樣繁雜，例如買賣取得者之取得成本包括除成交價額外，另下列支出經提示證明文件，亦得包含於成本中減除：(1)購入房屋、土地達可供使用狀態前支付之必要費用(如契稅、印花稅、代書費、規費、公證費、仲介費等），以及房屋、土地所有權移轉登記完成前，向金融機構借款之利息。(2)取得房屋後，於使用期間支付能增加房屋價值或效能且非2年內所能耗竭之增置、改良或修繕費。費用則包括如仲介費、廣告費、清潔費、搬運費等交易房屋、土地所支付之必要費用等，財政部雖訂有申報與核定之相關規範，惟因涉及成本費用之認定，恐增徵納雙方之成本。

綜上，房地合一稅之課徵主要為落實居住正義與租稅公平，惟為降低衝擊面並考量信賴保護原則，採日出條款及不溯及既往之設計，以致在居住正義與稅收增長等面向，發揮之效果仍屬有限；且新舊制併行，以及土地增值稅與房地合一稅雙軌制，提高稅制複雜性，恐增徵納成本，尤其爾後土地公告現值若趨近於市價，當「房地合一所得額」接近「土地漲價倍數」，恐將面臨房地合一稅稅收大幅減少之窘境，允宜視未來實施情形滾動檢討。

（分機：8651 黃朝琴）

表1 房屋稅籍所有人歸戶統計表(縣市歸戶) 單位：人(或團體 )

縣市別

103年度

108年度

合計

4戶以上

10戶以上

合計

4戶以上

10戶以上

總計

個人所有

8,294,890

70,281

4,687

9,205,547

85,473

5,342

營利事業或機關團體所有

160,203

25,919

8,037

180,884

29,629

9,490

合計

8,455,093

96,200

12,724

9,386,431

115,102

14,832

新北市

個人所有

1,489,114

19,612

1,221

1,606,988

22,659

1,380

營利事業或機關團體所有

22,475

3,744

1,077

25,499

4,433

1,421

合計

1,511,589

23,356

2,298

1,632,487

27,092

2,801

台北市

個人所有

892,957

11,293

691

960,990

13,384

751

營利事業或機關團體所有

24,098

4,603

1,605

27,260

5,255

1,840

合計

917,055

12,344

1,682

988,250

18,639

2,591

說 明:本表計算為縣市歸戶，與全國歸戶不同。

資料來源:財政部財政資訊中心-103及108年度財稅資訊地方稅統計表，本報告彙整。

表2 我國不動產資本利得稅統計表 單位：新臺幣百萬元

年別

土地增值稅

特種貨物及勞務稅-土地房屋

房地合一稅

合計

個人

營利事業

103

101,659

3,182

-

-

104,841

104

113,457

1,617

-

-

115,074

105

83,385

379

877

-

84,641

106

93,862

142

1,191

1,377

96,572

107

90,552

84

2,791

839

94.266

108

101,137

9

6,049

2,057

109,252

說 明：特種貨物及勞務稅自100年6月起開徵，其中土地房屋項目於105年1月1 日起配合房地合一新制上路而停止課徵，惟因部分案件仍在陸續審核中，致尚有稅款收入。

資料來源:財政部財政統計資料庫，本報告彙整。