為協助青年及弱勢家戶基本居住需求，行政院於106年核定社會住宅興辦計畫，並於110年1月第一次修正，計畫期程106-113年，規劃於8年間興辦20萬戶社會住宅，除直接興建12萬戶外，另以包租代管民間8萬戶增加社會住宅之量能，俾達成計畫目標。營建署爰於營建基金轄下住宅基金編列相關經費，並於106年度起陸續推出各期包租代管計畫，截至109年底已推動106年度社會住宅包租代管試辦計畫及社會住宅包租代管第2期計畫，106年度至109年度決算數各為6億1,458萬4千元、3億4,323萬3千元、8億5,423萬4千元及9億3,834萬4千元，惟實施成效容有提升空間，茲說明如下：
(一)社會住宅包租代管各期計畫概況
營建署自106年度以來由中央委託各地方政府、住都中心及租賃住宅服務商業同業公會等單位參與推動，陸續辦理社會住宅包租代管各期計畫，截至109年底辦理概況如下：
1.106年度社會住宅包租代管試辦計畫(縣市版)：於106年度首次推動106年度社會住宅包租代管試辦計畫，由6直轄市政府先行辦理1萬戶。
2.社會住宅包租代管第2期計畫(縣市版及公會版併行):為達成社會住宅供給達8年8萬戶包租代管目標，並延續及擴大106 年度試辦計畫效益，爰辦理社會住宅包租代管第2期計畫，其中縣市版計畫預計開辦1萬5千戶，經行政院於108年2月間核定。另為因應租賃住宅市場發展及管理條例於107年6月27日施行，租賃住宅市場引入專業服務制度，建立租賃住宅管理人員專業證照制度，各直轄市、縣市陸續成立租賃住宅服務商業同業公會，故為擴大住宅租賃市場量能以強化計畫效益，第2期計畫除縣市版外，另加入由住都中心偕同租賃需求較高之6個直轄市之地方公會，協力主導並結合業者推動社會住宅包租代管(公會版)計畫，進行5,000戶包租代管，並經行政院於108年7月間核定。
(二)社會住宅包租代管各期計畫之媒合率容有提升空間，允宜衡酌市場供需，審慎研謀規劃
自社會住宅包租代管計畫實施以來，各期計畫之媒合率容有提昇空間，允宜審酌市場供需，審慎研謀規劃。茲將各期計畫實施情形說明如下：
1.106年度社會住宅包租代管試辦計畫(縣市版)：106年度試辦計畫係由住宅基金補助地方政府，再由地方政府透過招標方式由委託業者辦理，本期試辦計畫於108年11月底屆期，累計媒合僅5,157戶次、占總核定戶數9,670戶之比率為53.33%。另部分縣市如台南市累計媒合戶次僅322戶次，占核定戶數1,200戶之26.83%；台中市及台南市包租包管累計媒合各35戶次、45戶次，各占核定戶數800戶及600戶之4.38%、7.50%（詳表1），實屬偏低。
表1 106年度社會住宅包租代管試辦計畫辦理情形表
直轄市
核定興辦戶數
累計媒合戶次
包租
包管
代租
代管
合計
包租包管
代租代管
合計
戶次
%
戶次
%
戶次
%
新北市
1,100
1,100
2,200
479
43.55
427
38.82
906
41.18
臺北市
1,100
1,100
2,200
840
76.36
326
29.64
1,166
53.00
桃園市
1,200
400
1,600
710
59.17
295
73.75
1,005
62.81
臺中市
800
800
1,600
35
4.38
1,128
141.00
1,163
72.69
臺南市
600
600
1,200
45
7.50
277
46.17
322
26.83
高雄市
590
280
870
448
75.93
147
52.50
595
68.39
合計
5,390
4,280
9,670
2,557
47.44
2,600
60.75
5,157
53.33
說 明：「%」欄位為該相對欄位之累計媒合戶次/核定興辦戶數之百分比。本表為截至108年11月底屆期之媒合情形。
資料來源：營建署。
2.社會住宅包租代管第2期計畫(縣市版及公會版併行)
(1)縣市版：本期包括六都及基隆市、新竹市、嘉義市、新竹縣、苗栗縣、屏東縣、宜蘭縣、嘉義縣及花蓮縣等15個縣市參與辦理，共28家業者。該計畫至109年底累計媒合5,249戶次、占總核定戶數1萬3,700戶之38.31%。其中嘉義縣及花蓮縣尚無媒合成功案件，而臺北市(10.41%)、新竹市(19.25%)、嘉義市(12%)、新竹縣(16%)、苗栗縣(11.25%)及宜蘭縣(11%)累計媒合戶次占核定戶數之比率未及2成（詳表2），實際媒合率容有提升空間。
表2 社會住宅包租代管第2期計畫(縣市版)辦理情形表
直轄市
核定興辦戶數
累計媒合戶次
包租包管
代租代管
合計
包租包管
代租代管
合計
戶次
%
戶次
%
戶次
%
新北市
1,100
1,100
2,200
258
23.45
912
82.91
1,170
53.18
臺北市
1,100
1,100
2,200
73
6.64
156
14.18
229
10.41
桃園市
1,200
400
1,600
146
12.17
1,074
268.50
1,220
76.25
臺中市
800
800
1,600
169
21.13
745
93.13
914
57.13
臺南市
600
600
1,200
186
31.00
412
68.67
598
49.83
高雄市
600
600
1,200
221
36.83
213
35.50
434
36.17
基隆市
300
300
600
70
23.33
168
56.00
238
39.67
新竹市
400
400
800
11
2.75
143
35.75
154
19.25
嘉義市
400
400
800
28
7.00
68
17.00
96
12.00
新竹縣
200
200
400
14
7.00
50
25.00
64
16.00
苗栗縣
200
200
400
7
3.50
38
19.00
45
11.25
屏東縣
50
50
100
43
86.00
33
66.00
76
76.00
宜蘭縣
50
50
100
1
2.00
10
20.00
11
11.00
嘉義縣
150
150
300
0
0.00
0
0.00
0
0.00
花蓮縣
100
100
200
0
0.00
0
0.00
0
0.00
合計
7,250
6,450
13,700
1,227
16.92
4,022
62.36
5,249
38.31
說 明：「%」欄位為該相對欄位之累計媒合戶次/核定興辦戶數之百分比。
資料來源：營建署。
(2)公會版：本期由住都中心協同6 個直轄市之地方公會辦理，共計43家業者參與。截至109年底累計媒合3,045戶次、占總核定戶數5,000戶之比率為60.9%，其中桃園市(180.38%)媒合狀況較為活絡，另臺北市(33.64%)及臺南市(13.83%)相較其他直轄市偏低（詳表3），實施成效仍待強化。
表3 社會住宅包租代管第2期計畫(公會版)辦理情形表
直轄市
核定興辦戶數
累計媒合戶次
包租包管
代租代管
合計
包租包管
代租代管
合計
戶次
%
戶次
%
戶次
%
新北市
550
550
1,100
18
3.27
434
78.91
452
41.09
臺北市
550
550
1,100
84
15.27
286
52.00
370
33.64
桃園市
400
400
800
14
3.50
1,429
357.25
1,443
180.38
臺中市
400
400
800
45
11.25
428
107.00
473
59.13
臺南市
300
300
600
1
0.33
82
27.33
83
13.83
高雄市
300
300
600
17
5.67
207
69.00
224
37.33
合計
2,500
2,500
5,000
179
7.16
2,866
114.64
3,045
60.90
說 明：「%」欄位為該相對欄位之累計媒合戶次/核定興辦戶數之百分比。
資料來源：營建署。
據營建署分析，包租代管計畫執行成效不佳，主要係我國租賃市場長期地下化，房東較無委託業者辦理包租代管習慣，以致媒合情形不如預期；另租賃服務業者屬於萌芽階段，尚處於市場適應及磨合期，初期較難推動。鑑於後續仍將繼續推動包租代管各期計畫，營建署允宜持續衡酌市場供需，審慎研謀改善規劃。
綜上，為提高社會住宅量能，爰於直接興建外，增加包租代管方式，惟自各期社會住宅包租代管計畫實施以來，106年度社會住宅包租代管試辦計畫(縣市版)至108年11月底屆期之累計媒合率為53.33%、第2期計畫截至109年底縣市版及公會版累計媒合率各為38.31%及60.9%，且有部分縣市媒合率偏低，實施成效仍待提升，鑑於後續仍將繼續推動包租代管各期計畫，營建署允宜與各地方政府、住都中心、租賃住宅服務業公會等單位持續就各期計畫實施情形檢討改善，並衡酌市場供需，審慎研謀改善規劃。
（分機：8667楊慧敏）