本院洪委員奇昌，針對「不動產證券化」之發展一事，特向行政院提出質詢。

說明 一、2005年國內商用不動產市場交易規模激增，更吸引外國專業投資者的積極參與，在637億元的交易中，外資就占了200億元，2003年開始施行的不動產證券化條例，終於展現預期的政策成果。房地產業界並預期，不動產證券化商品中的不動產投資信託（REITs）可望繼續發威，推動2006、2007兩年商用不動產市場走升，金融業界亦看好不動產證券化的發展；因此，不動產證券化之相關規範及監理亦須相應調整。

二、不動產證券化就是把龐大、不具流動性的不動產所有權，細分成為可以流動、便於交易的小單位有價證券，將不動產變成了動產。因為參與交易的門檻大幅降低，參與交易者相對大增，使不動產的買賣變得更容易，因而具有活化不動產的積極功能，也可以讓資金國際化。因此，對投資人而言，不動產證券化是增加一項投資工具，透過購買REITs或國際性不動產證券化基金，投資人用一點點的錢，也可以成為國際高級辦公大樓的房東，享受租金收入利益的分配或資本利得。對企業而言，透過不動產證券化，則可以將所擁有的不動產變現，增加可用資金，做更有效率的運用，成本也比以不動產向金融機構抵押借款低廉。

三、不動產證券化市場已從初生的嬰兒期，步入快速成長的青年期，並將出現一些現象。首先，這個以往限於特定人的市場，將會吸引更多的投資人投入，市場也將因此快速擴大；投資人需要更多的再教育，以減少可能的投資糾紛；也代表需要為投資人建置更易取得投資資訊的平台，使投資人得以在對稱的交易資訊中進行交易。

四、不動產證券化的資產活化效應，會帶動更多企業的投入，其間可能有更優質的不動產商品加入，但也可能有劣質的商品渾水摸魚；行政院提出的「不動產證券化條例修正草案」，將收益尚不確定的開發型不動產，列入得以證券化的標的，一旦出現收益欠佳或資產價值支撐不足問題，就可能破壞好不容易建立起來的市場信心。在此情況下，不只是不動產證券化的兩大主管機關?內政部及金管會，肩負審核重責，不動產專業估價師的角色將更為吃重。

五、金融機構如何推陳出新，獲取投資人的青睞，是決勝未來的關鍵；但以目前已申請商品內涵而言，尚未看到在這方面的努力，有待金融機構加強。相對的，監理規範也須因應調整。