日本自泡沫經濟破滅後，不動產價值大幅滑落，導致銀行業不良債權問題急速惡化。日本政府將不動產證券化列為重點工作項目，企盼藉由推行「不動產證券化」之制度，以提振房地產市場景氣，帶動整體經濟復甦。近年來由於國內不動產市場遭逢與日本不動產市場相類似的困境，政府為能有效開發利用不動產，積極推動不動產證券化制度，並參考美、日實施經驗，先行引入信託架構之「不動產投資信託」及「不動產資產信託」制度，研擬完成「不動產證券化條例」草案，恰好類似日本所推行之－「資產流動型」及「資產運用型」。

由於我國與日本同係屬大陸法系國家，實有必要借重日本不動產證券化之法制經驗，使得我國不動產證券化法令規範更趨完備且符合我國國情與實際需要。本文共分三大章節，第一章背景說明，第二章介紹日本不動產證券化法制沿革，第三章探討日本不動產證券化法制體系：「資產流動型」及「資產運用型」。