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專題研究

共有不動產處分相關問題之探討與修法方向研析 撰成日期:98年10月 更新日期:98年10月1日 資料類別:專題研究 作者:劉厚連 編號:A00672

有關共有物之處分與設定,依據民法之規定需經全體共有人之同意始得為之。然實務上,在處分或設定時,因人數眾多,對土地出售或設定意見分歧,共識決相當不容易達成,致共有不動產長期無法為有效利用、妨礙經濟發展。為解決前述「共有不動產」處分問題,民國64年修正土地法時特別增訂第34條之1,期能透過立法,解決共有人間土地處分利用之糾紛問題,促進土地之有效利用。

為落實前述立法之目的,內政部並頒訂「土地法第三十四條之一執行要點」以利執行,然多年之實施,仍有許多問題逐漸浮現,亟待修法使其完善。本文經從學理與實務檢討現有爭議問題,提出如下修法建議:一、為解決共有不動產處分多數決的適用範圍應否包含「共有物分割」之爭議,建議捨分割是否屬處分態樣之法律性質爭議,將適用之情形,明列為包括分割之情形。二、共有物處分與優先購買權皆應履行通知之程序以保護他共有人之權益,但為免程序冗長,建議合併為一次通知。三、避免本法條多數決之適用,讓多數共有人有機會損害他共有人之權益,建議課以共有人處分時之連帶賠償責任。四、從避免合謀侵害情形,保護他共有人權益之觀點,主張共有不動產為全部出售時他共有人應具有優先購買權,但為免類推適用之爭議,建議以法律明定。五、鑑於優先購買權的考慮期限與共有人權益息息相關,而不動產之金額龐大,為使優先購買權能實行,建議延長優先權之期限。六、共有不動產處分登記涉及繼承時,在不違背他共有人權益之前提下,為能完成處分及登記,宜免辦繼承登記。七、為符合當前住宅型態所發生之區分所有建物應有部分處分之需要,便利於不動產之流動與有效利用,建議於公同共有及區分所有建物之專有部分連同其基地應有部分為共有者,可準用本條文多數決之規定。