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專題研究

我國成屋交易安全機制之相關問題及修法方向研析 撰成日期:99年10月 更新日期:99年10月1日 資料類別:專題研究 作者:游千慧 編號:A00802

我國目前為保障不動產交易安全,業者紛紛推出許多不同類型之保障方式,其中以成屋履約保證制度最能獲得消費者青睞,房屋仲介業者也常常以此為廣告重點,增加銷售業績。我國成屋履約保證制度係仿效美國公證託管制度,該制度起源於美國加州,惟因國內對於成屋履約保證制度尚未法制化,導致業者所推出的成屋履約保證制度與一般社會大眾的認知,有很大差距,實有需加以探討改進之處。基此,本報告經由介紹美國與日本的不動產交易制度,檢討我國現有不動產交易市場「成屋履約保證」制度所衍生之爭議,提出如下修法建議方向:

一、倘若全面引進美國公證託管制度(Escrow)制度,雖然規定較為周全,但買賣雙方所付出的交易成本非常的高。本報告認為可將引進美國Escrow制度列為長期之政策方向,而現階段可從現有交易市場中所推行的「成屋履約保證」,加以改善及法制化,較能快速解決目前市場因「成屋履約保證」所引發之紛爭。

二、政府賦予消費者是否願意支付較高的成本來購買「成屋履約保證」,以降低其風險,並配套修訂不動產經紀業管理條例及地政士法,以建構「成屋履約保證」制度,以確保選擇採用「成屋履約保證」之消費者權益,其修法內容分述如後。

三、為使地政士可以辦理成屋履約保證之業務,建議修正地政士法第16條增加地政士得洽辦不動產交易之履約保證業務項目,以取得適法性之依據。

四、為減少交易紛爭,似應賦與「成屋履約保證」於法律上有明確之定義與權利義務範圍,本報告建議於地政士法新增第22條之1第1、2項及不動產經紀業管理條例第4條第1項第11款,列明其定義。

五、為使「成屋履約保證」制度法制化,雙方當事人於簽訂買賣契約書前,經紀業或經紀人員應提示交易風險及辦理成屋履約保證之權利、義務,供買賣雙方為選擇。其中契約範本與其權利義務之內容,建議授權由中央主管機關會商相關機關定之。

六、為明定不動產之買賣委由經紀業房屋仲介業,辦理成屋履約保證契約書應由經紀業指派經紀人簽章,且辦理成屋履約保證契約書應記載及不得記載事項,由中央主管機關定之。