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專題研究

我國物業管理制度之相關問題及修法方向評析 撰成日期:99年12月 更新日期:99年12月1日 資料類別:專題研究 作者:游千慧 編號:A00829

物業管理之概念係起源於英國,歐美國家發展物業管理多年成效卓著,亞洲地區的日本、新加坡、香港亦先後完成物業管理體系。反觀我國,1995年「公寓大廈管理條例」通過後,公寓大廈管理服務人雖可以依此法從事公寓大廈社區管理維護工作,只著重在建築物硬體的維護,其他資產經營管理之部分,尚未蓬勃發展。倘以目前「公寓大廈管理條例」之涵蓋範疇並不足以作為處理物業管理服務之法律依據,也無法因應實際產業發展的需求,爰此,本報告擬先針對我國物業管理之現況進行檢討,參考各國對於物業管理制度之優劣,提出有關「公寓大廈管理條例」修法建議,期能透過法制面的整合,落實物業業主與物業管理人及物業管理企業的制度化,俾利物業管理業能夠快速建全發展,謹提出如下修法建議方向供委員問政之參考:

一、為彌補現行物業管理法令不足,以因應現今產業發展、時代潮流及國際競爭,檢討制定物業管理相關法規,雖為迫切之課題。但現階段單獨立法制定「物業管理服務業法」恐有實際上之困難,鑒於我國之物業管理內容主要為公寓大廈之維護管理,在立法可行性上,現階段似可藉由修正「公寓大廈管理條例」,解決目前物業管理業所遭遇之困難,並降低過渡時期對相關產業之衝擊,應為可行之途逕。

二、物業管理服務業須具有整合各種專業領域之功能,故為增強其競爭力,目前的「公寓大廈管理維護公司」勢必轉型走向大型化的「物業管理公司」,始足以支應公寓大廈維護管理之多元化及全方位之需求,爰建議本條例中「公寓大廈管理維護公司」修正為「物業管理服務業」。

三、物業管理之特性及其價值在於專業管理與服務,依現行公寓大廈管理維護公司並無分級,僅有可執行業務之區分,因此很難有優劣之分,依執行業務量及人員配比之不同建立分級制度,實屬必要。基此,本報告建議可將本條例中所指的公寓大廈管理服務人員,區分為管理服務經理及管理服務員。提供業者依其社區戶數規模之大小,選擇不同等級之物業管理服務業,以符合各該業主之需求。

四、由於現行「公寓大廈管理服務人管理辦法」第15條對於現行管理維護公司可從事之業務範圍多僅止於建築物之修繕與管理,對於不動產資產管理部份,未能於該辦法中涵蓋,恐有遺珠之憾。本報告建議可於第41條中將物業管理服務業之執業範圍明列之,從原先於「公寓大廈管理服務人管理辦法」子法中之規定提升位階於母法中規範之,並增列「物業資產仲介及經營管理」之執業項目。

五、為因應建築科技之日趨進步,提升物業管理服務人員之專業知能,積極推動物業管理服務專業技術人員在職訓練亦有其必要性。有關專業機構組織之許可申請及相關訓練課程事項及中央主管機關得隨時派員督導訓練機構辦理訓練業務情形之規定,亦未於本法中明確規範,恐難周全,故建議應修正第46條予以更為明確之授權規定。

六、物業管理為針對建築物硬體及服務其社群與生活環境之軟體,作維護管理與全方位之經營。其服務的對象應包含除了公寓大廈外,尚包含商業大樓及社區,爰建議新增第46條之1,以擴大適用之範圍。