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專題研究

推動不動產實價課稅之政策分析與修法方向 撰成日期:101年3月 更新日期:101年3月1日 資料類別:專題研究 作者:劉厚連 編號:A00985

近年來房地產價格不斷創新高,造成購屋自住者的沉重負擔,嚴重影響人民「居住」的基本人權。故在各界對「居住正義」之關切下,本院於去年底通過有關土地交易實價登錄的法律修正案。然實價登錄制度之建立,最終理想是推動不動產實價課稅的改革,進而提升我國稅制的公平性。故在修法期間針對於實價登錄後之資料可否作為課稅之依據,備受各界關注。但基於配套措施的未臻完備,尚有許多人對於推動「實價課稅」所造成的衝擊,存有疑慮。故於法律中明定在相關配套措施完全建立並完成立法前,暫不作為實價課稅依據。然我國現行不當的不動產課稅制度,確是造成房地產淪為投機炒作工具的主要因素。而不動產稅制問題中,又以稅基嚴重偏離市價,造成稅負嚴重偏低,最受各界所詬病,因此,藉由「實價課稅」降低投資房地產因低成本之獲利誘因,以使房地產市場回到正常市場需求,有效抑制房價飆漲,乃為各界所殷切期盼。爰此,本文乃就如何推動實價課稅,就其可能面對之問題進行探討,研擬落實實價課稅理念可行方法與應有之配套措施,以實現租稅課徵的公平。經權衡制度變革的可行性及政策目標的達成力,提出整體稅制架構最小變動的「實價課稅」實施方式與修法建議如次:

一、本文從實際面分析認為,不動產交易相關稅目應推動按實際交易價格課徵,至於其他不動產課稅之關稅目,應以「實價」精神,改進現行稅基之查估方法,以全面性落實前述「實價課稅」之政策目標。

二、實價登錄為推動實價課稅之基礎,目前法制在預售屋建商自售實價登錄及代銷業者申請登錄其現部分仍有缺失,應予補強。(增訂平均地權條例第47條第4項、不動產經紀業管理條例第24條之1第2項)

三、為落實不動產移轉之實價課稅,於土地移轉現值的部分應改以實價申報,未有交易之移轉者,以時價申報為準,房屋評定價格亦應要求行政機關以接近實價評定。(修正平均地權條例第47條之1、第47條之2;土地稅法第30條、第30條之1、第31條)

四、為使地價稅稅基符合實價課稅之精神,規定地價或重新規定地價時分區調查地價改以實際交易價格為準,使公告地價接近市價,並配合刪除申報地價之彈性上限。(修正平均地權條例第15條、第16條)

五、為解決繼承移轉免徵土地增值稅規定,形成土地增值稅巨大之避稅空間,造成租稅之不公平,建議土地因繼承移轉者改以比照夫妻間贈與之方式處理。且繼承財產中土地現值的評估,改以接近市價的價格核計。(修正平均地權條例第36條第1項、新增第36條之1;修正土地稅法第28條、新增第28條之4)

六、從租稅公平角度累進稅率符合量能課稅的租稅公平原則應予維持,但自用住宅之不動產涉及人民居住權利,以不增加民眾負擔為原則,於調整稅基後應調降相關稅率,以減少制度變革之衝擊與阻力。(修正土地稅法第17條第1項、房屋稅條例第5條第1項)

七、土地增值稅之稅基計算具有連續性,為解決實價課稅後首次交易之前次移轉現值認定之疑慮及執行上之阻力,倘前次移轉現值以公告現值申報者,應依其持有年限加成調整前次移轉現值。(修正平均地權條例第38條第3項、土地稅法第31條第1項及第2項)