跳到主要內容區塊
:::

專題研究

不動產說明書、契約審閱與仲介報酬相關問題之探討 撰成日期:102年7月 更新日期:102年7月1日 資料類別:專題研究 作者:孫晉英 編號:A01115

為避免交易糾紛之發生,在不動產的交易過程中,產權調查是很重要的一環,而不動產說明書就是產權調查後的書面結果。消費者在買賣房屋時,了解買賣標的物的詳細資料是非常必要的,不動產說明書中有哪些資料是應該要知道的。而大部分的消費者對上述的記載事項,如果不經經紀人員加以說明,是否能對所要購置的不動產有所瞭解,又如果不瞭解,消費者是否會因接受錯誤的訊息誤判而做購置的決定。然不動産經紀業管理條例 (下稱管理條例)中所謂經紀人員是指經紀人及營業員,而經紀人的資格係經過國家考試取得,營業員則不需要,故營業員是否具備這樣的能力?就是法律所要保障交易安全能否落實的最大關鍵所在。

實務上,由於經紀業的委託書都是制式的合約書,如果真有特別要求,雖可以用特約附註新增,然要當事人僅以短短數分鐘或極短的時間審閱制式合約書後立即與其簽約,這明顯是不公平、不合理的事,除非當事人自行放棄審閱合約書的權利,否則應給相對當事人一定充足的期間審閱合約。而目前最常見的糾紛,就是仲介沒有告知賣方有專任委託和一般委託可以選擇,所以賣方才會有合約審閱期的爭議。

又,經紀仲介業報酬收取之規定按授權中央主管機關規定之報酬標準計收,應該只是管理條例剛開始施行時要導正經紀業之措施,目前本管理條例已施行多年,經紀仲介業應已上軌道,經紀仲介業之報酬應完全由市場供需機制決定。將比例的限制除去,讓業者自由競爭,以便由消費者自行決定是否欲取得更好的服務,同時可以避免經紀業用此規定做為報酬計收6%之藉口。本報告擬從不動產說明書相關問題之檢討、契約之審閱、經紀人之簽章與報酬之計收等面向來探討有關法律規範不足的地方。