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法案評估

「不動產證券化條例」草案評估 撰成日期:91年5月 更新日期:91年5月1日 資料類別:法案評估 作者:游千慧、楊育純 編號:B00321

近年來國內不動產市場持續低迷,為能有效開發利用不動產,以提昇環境品質,並活絡不動產市場機能及提振房地產市場景氣,行政院於本(九十一)年四月十七日通過「不動產證券化條例」草案後,同年四月二十二日以行政院臺財第○九一○○一二○六○號函請本院審議。

本報告以吾人前已完成之「推動『不動產證券化』立法之研析」報告為基礎,參考各專家學者於本(九十一)年五月十四日本局召開「『不動產證券化條例』草案法制架構研討會」所提供之精闢見解,提出針對該條例草案之淺見,藉供參酌。首先,由於國人對「不動產證券化」之基本架構,如「證券化」、「不動產證券化」、「不動產投資信託」及「不動產資產信託」,尚屬陌生,故先就其定義加以闡述。另鑒於該條例參酌美國及日本之法制架構及實務經驗,先行引進信託架構之「不動產投資信託」及「不動產資產信託」二大制度,以建構我國之不動產證券化法制,爰於第二章簡要介紹美、日兩國之發展經驗。其後,再就草案制定背景、特色與規範重點等,作一概括說明,並提出數點建議供參:(一)我國未來在推動不動產證券化後,其長期規劃的制度方向,不妨考慮直接採用美國之「不動產投資信託」單軌模式。(二)除原有之信託業外,主管機關可考慮開放建立特許之不動產投資信託業,主管機關亦應就相關之不動產、財務投資、信託等專業能力條件,另訂明確、有效之監理機制。(三)考量不動產證券化在我國係首次推行,初期宜仍以「封閉型基金」為主,再視狀況逐步解除對「開放型基金」之限制。(四)房地產之投資實現期較長,建議可免徵因移轉資產而生之印花稅、契稅及營業稅及辦理不動產、動產及各項擔保物權之變更登記時,得憑主管機關之證明申請,免納登記規費,並考慮鼓勵長期持有不動產證券之賦稅方面的優惠等誘因機制。(五)參照證券交易法第十八條之二有關規定,就信託財產與受託機構自有資金應分別獨立之精神,明文予以規範。(六)為滿足不同投資者之需求,建議予以明文規範,允許發行不同種類之受益證券。(七)就不動產資產信託契約移轉之財產權有抵押權者,且抵押權人不發給允諾不實行抵押權之同意書時,明文賦予主管機關得適度介入協調之權限。