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法案評估

不動產證券化條例部分條文修正草案 撰成日期:97年12月 更新日期:97年12月1日 資料類別:法案評估 作者:劉厚連,游千慧 編號:B00616

不動產證券化條例於92年完成立法,而後因應不動產業發展,於94年研擬修法納入「開發型不動產」為證券化標的,惟因尚有爭議未能完成修法。但自新政府執政來,由於愛台12項建設所需經費龐大,為了吸引各界資金參與建設,行政院金融監督管理委員會爰研擬完成「不動產證券化條例部分條文修正」草案函送本院審議。由於將開發型不動產或不動產相關權利納為不動產證券化標的,涉及投資者權益之保障,宜有縝密的制度規劃,經本文研究認為本次修法的方向應可支持,並提供修正建議如次:一、草案第4條第3項主管機關「得」就專業不動產信託業最低實收資本額、股東結構、負責人資格條件、經營與管理人員專門學識或經驗、業務限制另定之,宜改為「應」。二、對受益人之權益「無重大影響」時之信託計畫變更,是否應召開受益人會議之標準應授權主管機關明訂之。(第9條)三、草案第17條第5項有關投資信託基金投資開發型比率宜定有30%之明確上限,避免行政裁量空間超越授權意旨。四、草案第48條有關信託監察人由受託機構選任之規定改為應由主管機關或受益人會議選任,避免無法公正執行監察人職務。五、草案第56條有關不動產管理機構之訴訟權不宜立法剝奪,建議加入仲裁機制。六、草案第62條為落實估價的功能保護投資人對於違反強制估價規定,增加刑責規定。

另針對本次草案未提修法部分,提出3點有利於制度健全的修法建議方向供未來研擬修法時之參考:一、信託不動產部分之估價為不動產估價師之專業,故信託財產之估價標準宜有不動產估價業的專業參與(第26條)。二、配合對本草案第9條的修正意見,建議修正第32條。三、為鼓勵投資者對於不動產證券作中長期投資,活絡各種土地開發建設之資金來源,可研究給與證券受益人更多之稅賦優惠。