跳到主要內容區塊
:::

議題研析

利用空屋作為社會住宅之可行性及相關問題研析 撰成日期:106年9月 更新日期:106年9月1日 資料類別:議題研析 作者:李基勝 編號:R00268

(一)房屋所有權人寧願空屋閒置,而不出租之原因

房屋所有權人未能出租其閒置空屋,有格於外在環境限制者,亦有出於財務考量者:

空屋所在屬於人口大量外出之縣市,出租不易,以致閒置。此乃金門縣(16.64%)、宜蘭縣(15.82%)、連江縣(15.50%)、雲林縣(14.38%)、嘉義縣(14.16%)、台東縣(14.14%)列各縣市前6名之主要原因。

都會地區則以備不時之需,或買賣減稅考量,而寧願閒置,不予出租。前者既屬於擁有較多房產者,也有其潛在的使用需求,殆不至於輕易出租其空屋。後者乃係利用房產牟利者,必然隨著政策動向而改變其空屋利用方式。這類空屋即是作為社會住宅之適當標的。

(二)減稅鼓勵空屋出租作為社會住宅,不易見效

我國不動產持有稅(房屋稅及地價稅)的實質稅率一向偏低,故以減免持有稅獎勵作為社會住宅,必定難見成效。縱然減免租金所得稅,也難奏效。蓋房地買賣差價之稅後餘額,遠比所減免之所得稅更可觀。尤其,空屋出售前倘能設籍作為自住住宅,其減稅額度更為可觀。是以,都會地區租屋需求雖高,所有權人寧可閒置其空屋也不願意出租。

再者,若大幅減輕出租住宅之土地增值稅及所得稅,應如何彌補政府財政上之短收,也是一個難題。

(三)減稅可能不如加稅可行

既然現行的房地持有稅實質負擔偏低,得減免的空間有限,不如大幅加重其租稅負擔,拉大其與自用住宅的差距,以促使所有權人出租其空屋;同時更符合租稅公平原則。惟現行法只有關於空地之加稅規定(《土地稅法》第21條及《平均地權條例》第26條),並無關於空屋之加稅規定。如擬採此一辦法,應修正《房屋稅條例》、土地稅法》及《平均地權條例》。

(四)徵用空屋值得考慮

既然《土地徵收條例》第3條第8款規定,國家因興辦「社會福利事業」得徵收私有土地。且過去更曾為扶植自耕農,而徵收私有耕地放領予佃農(《實施耕者有其田條例》)。是以,吾人未嘗不能為社會住宅之需,徵收私有財產。然而社會住宅著重在居住使用,而不以移轉所有權為必要。故如採徵收模式,只需徵用住宅使用權即可。

然而《土地徵收條例》第58條僅規定:「國家因興辦臨時性之公共建設工程,得徵用私有土地或土地改良物。」(第1項)且以3年為限(第2項)。故若未修正相關規定,尚不能徵用房屋使用權,以供社會住宅之需。

(五)增稅與徵用難謂侵害私有財產權

租稅除為國家歲入的主要來源,並得做為政策工具。徵用應予合理且充分之補償。依照本文之建議構想,係針對所有權人閒置未使用之財產;已出租者,即不在徵用之列;也不會加稅處罰。是以增稅與徵用均難謂侵害私有財產。