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議題研析

頂樓違建出租套房查處相關議題簡析 (一) 新北市中和區興南路二段1棟老舊公寓11月22日晚間遭人縱火,燒毀4樓及頂樓加蓋5樓的木造出租套房,造成9死2傷的慘劇;經調查發現,公寓4樓、5樓都是連姓房東所有,2層樓被打通隔成28間各約3坪左右的套房,月租約5千元,吸引大多是經濟狀況較弱勢的單身人士或或外籍勞工承租。工務局表示,該公寓頂樓違建於民國96年就列管在案,當時查報並未有隔間出租的情況;後續礙於公務人力有限,無法後續追蹤查察。新北市長朱立倫則表示,對於96年以前就存在的既有違建,「現有法律上的確有漏洞」,需要以更嚴格的方式來執行。
(二) 關於4樓涉及未經許可辦理建築物室內裝修部分,按建築法(下同)第77條之2第1項規定略以:「建築物室內裝修應遵守左列規定:一、供公眾使用建築物之室內裝修應申請審查許可,非供公眾使用建築物,經內政部認有必要時,亦同。…。二、裝修材料應合於建築技術規則之規定。三、不得妨害或破壞防火避難設施、消防設備、防火區劃及主要構造。」第95條之1:「違反第77條之2第1項或第2項規定者,處建築物所有權人、使用人或室內裝修從業者新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰,並限期改善或補辦,逾期仍未改善或補辦者得連續處罰;必要時強制拆除其室內裝修違規部分。」另有關擅自於頂樓增建違章建築之情形,依第25條第1項:「建築物非經申請直轄市、縣(市)(局)主管建築機關之審查許可並發給執照,不得擅自建造或使用或拆除。」第86條:「違反第25條之規定者,依左列規定,分別處罰:一、擅自建造者,處以建築物造價千分之五十以下罰鍰,並勒令停工補辦手續;必要時得強制拆除其建築物。…」針對前開建築物違法事實,建築法均訂有相關罰則加以規範,並授權訂定《違章建築處理辦法》,就違建處理之執行機關、執行程序及處理原則等相關事項進一步規範。
(三) 截至106年10月底,新北市尚未拆除違章建築總計19萬2,993件,占全國總件數66萬7,940件將近3成;106年1至10月間拆除2萬3,325件,占全國總拆除件數3萬3,227件約7成,違章建築數與拆除數均居全國之冠。新北市政府考量幅員遼闊及人力編制有限,爰訂定《新北市違章建築拆除優先次序表》,將違章建築分為A:優先拆除、B:政策性案件、C:特定性違章建築、D:一般性案件4類,拆除人力、機具、經費資源分配以A、B兩類為最優先,剩餘資源以3/4於執行 C 類、另1/4用於執行 D 類。另基於公共安全考量,訂定《新北市政府既存違章建築影響公共安全執行計畫》,將認定屬適用範圍內既存影響公安違建,優先辦理。惟囿於轄區幅員廣闊及人力編制限制,分3階段實施:第1階段先針對98年6月25日以後建造者,預計執行第3年執行率達80%後啟動第2階段,接續執行97年1月1日以後認定有案且影響公安違建,俟完成後再啟動第3階段,依違建認定年份自96年起依序回溯清查排拆。
(四) 經查新北市政府每年通過拆除違建預算約3,500萬元,其中約7成用於拆除新違建,剩餘經費方用以處理影響公共安全的既存違建,或配合其他單位通報的違建拆除案件。案涉違章建築係96年列管在案(列D類),在新違建層出不窮、人力與預算資源力有未逮的情形下,依現行法令排定之處理順序,執行拆除似遙遙無期。
(五) 與本案類似之出租套房向來在國內各都會區、大專校院及產業地區周邊十分普遍,以較低廉的租金吸引單身上班族、學生及勞工承租。近年來因老舊公寓衍生都更議題盛行,吸引許多投資客收購老舊公寓,於坐等都更整合程序完成的同時,先將內部隔間改裝為出租式套房,甚至在頂樓垂直增建隔間出租,使類此違章案件更為增加。由於隱身於巷弄建築物內,不易自外觀察覺,致建管單位查處困難。再者,屋主基於成本考量,大多使用不符防火標準的木造建材隔間;又為獲取最大收益,僅追求隔出最多的出租單位,而忽略維持既有逃生動線之重要性,一旦發生火災惡火向上竄燒,住戶幾無逃生之可能。
(六) 現行建築法對於違章建築之處理、處罰及強制拆除等相關規定,尚稱完備。惟因國人守法意識不足,拆除違建的速度始終無法趕上新增的數量,致使地方政府囿於人力、經費所限,僅能分類分期逐步處理,延宕許多不確定危險狀態之處理時效。次查《違章建築處理辦法》第11條之1雖明定建築主管機關對於影響公共安全之既存違章建築,應訂定拆除計畫限期拆除,惟該條第2項就「影響公共安全」所列舉之態樣,並未包括違章出租套房之類型,足見在本次不幸事件發生前,其對於公共安全影響之嚴重性並未受到正視。
(七) 針對本次事件所凸顯違章出租套房處置上之問題,建議如下:
1、 建議內政部儘速檢討修正現行《違章建築處理辦法》第11條之1第2項規定,將類此違法變更之「高密度居住使用」出租套房,列為「影響公共安全」認定範圍,通令地方政府優先查報拆除。
2、 雖然建築法第96條之1已明定依法強制拆除費用由建築物所有人負擔,惟查目前僅臺北市及新竹市定有強制拆除收費之自治條例,以致各地方政府拆除違建之編制、預算長期受限,無法有效遏止民眾之投機心理。建議於前揭條文增列授權訂定強制拆除費用辦法之規定,促使地方政府加強執行違建查報拆除。
3、 由於此種違章型態位於建築物內部空間,除非遭人檢舉,否則建築主管機關難以進入查報,建議政府可透過報紙、租屋網站、布告欄及違規張貼之租屋廣告資訊,按圖索驥進行清查。尤以未使用防火建材及未裝火災警報器之隔間出租套房,比照新蓋違建即報即拆。
4、 違法室內裝修阻塞住宅逃生通道者,涉犯刑法第189條之2公共危險罪,建議結合建管、警政、消防單位於大專校院及產業地區周邊加強查緝宣導。
5、 鑒於居住此類違章出租房舍者多為低收入或中低收入戶、老人等社會經濟弱勢,針對其居住需求,仍應予以正視,建議地方政府於加強拆除違章出租房舍的同時,仍應酌情適時導入租屋媒介、社會住宅、租屋補助或社福安置等相關輔助措施予以協助。