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議題研析

預售屋之實價登錄問題研析 一、題目:預售屋之實價登錄問題研析
二、所涉法律
《不動產經紀業管理條例》及《土地法》。
三、探討研析:
報載:預售屋之實價登錄擬採成交後即時登錄,即簽訂預售屋買賣契約書後三十天內逐案申報,一反現行規定於代銷結案後整批申報(行政院所提修正案及現行《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項)。
房地產業者多不認同,強調預售屋只是購買「權利」,而「非物權」,實際產權坪數要交屋後完成登記才會清楚,甚至有差額找補等問題,且買方隨時可反悔不買,退戶時又沒有申報機制,可能誤導或影響實價正確性,也存有太多哄抬操作空間,香港早出現「假買賣」案件,建議應該先行釐清問題,再來考慮執行。
業界以上說法,主要係為繼續維持現行制度,上述問題並非不能克服。
(一)實價登錄內容為「成交案件實際資訊」
實價登錄制度旨在登錄租賃或買賣不動產「成交案件實際資訊」,自始不以物權為必要條件,也未包括全部的物權交易(例如地上權、農育權、不動產役權及典權)。因此,房地預售案件,應辦理實價登錄,如有助於「建立不動產交易秩序,保障交易者權益,促進不動產交易市場健全發展」(《不動產經紀業管理條例》第1條),並非不能為之。
(二)房地預售內容既能訂約,即無不能實價登錄之難題
內政部自1975年起即已明令未經領得建造執照者,不准預售。取得建造執照時,即已完成建築物之設計圖說,乃得以簽訂買賣標的。雖然可能於交屋時有所找貼,但隨著建築技術之精進,此等現象已然減少,甚至得以避免。至少專有部分之主建物與附屬建物,及其共有部分之公共空間,已然得以確定其範圍。縱使容有誤差,並非不能載明於「成交案件實際資訊」,使之明確。所以,房地預售內容既能訂約,即無不能實價登錄之難題。
(三)預售房地移轉之解約
現行實價登錄亦無有關預售房地移轉前之解約,應如何處理實價登錄資訊之規定。蓋「代銷契約屆滿或終止三十日內……申報登錄成交案件實際資訊」(《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項)完成後,未必不會有解約或轉售情事。縱使維持現制一樣未解決退戶時又沒有申報機制,可能誤導或影響實價正確性,也存有太多哄抬操作空間之現象,未見業者就此提出改善建議,卻積極反對改革,寧不怪哉!
業者的確可以善用解約技巧哄抬預售價格。即於預售之初,以人頭做成「假」買賣,拉高成交價格,再視市場走勢決定繼續拉抬該「假」買賣標的,或打折出售(製造後者佔了便宜的假象)。畢竟,預售契約於移轉登記之前,可以隨時解約。因此,若訂約後卅日內即應「申報登錄成交案件實際資訊」,恰好讓不肖建商可以藉機哄抬價格。尤其是由業者單方辦理預售案件之實價登錄時,更易發生如此弊端。
再者,依照現行法制預售屋無門牌、建號,只有建商的圖說編號,而無法與預售屋完工後之資訊完全連結,更不免讓實價登錄資訊失真或誤解。因而增加不肖建商的作弊空間。
(四)登錄資訊不足,才有哄抬空間
同一標的可能為轉賣而解約,也可能解約之後,久久未能再售出,這也是不動產市場極具參考價值之資訊。故未嘗不能進一步制定相關登錄規範,以充分呈現此一現象。如果能讓預售屋及其完工後登記之產權資訊完整連結,讓該建物從預售時之成交、解約、再成交至完工後之歷次產權移轉價格充分呈現,必然有助於房地市場之健全發展,更能降低哄抬炒作空間,以保護非純為賺取差價之自住自用者。
如何連結預售屋及其完工後之產權登記資訊,莫過於預售案開始時,即得以仿效《土地法》第79條之1規定之預告登記及《民法》第513條規定之承攬人抵押權之模式,賦予預售屋得門牌,並暫編建號,辦理交易登記,一如成屋。
果能如此,除有利於實價登錄資訊之連結,更能保障交易安全,避免一屋兩賣之糾紛。
四、建議事項
綜上所見,房地預售案件無不能辦理實價登錄之難題,而且該等「成交案件實際資訊」頗具參考價值,更應妥善為之。無論由業者單方申報,或交易雙方共同申報,若解約時無須申報,將造成資訊失真現象,也更容易為不肖業者利用「簽訂預售屋買賣契約書後三十天內逐案申報」之規定,製造「假」買賣,以哄抬價格,反而乖離修法旨意,助紂為虐。茲建議如下:
(一)預售案件之「解約」應併入實價登錄制度
預售案件「解約」時,應與原「成交案件實際資訊」合併記載,即解約時,仍應申報。
(二)積極建立預售屋之預告登記制度
仿效《土地法》第79條之1規定之預告登記及《民法》第513條規定之承攬人抵押權之模式,建立預售屋之預告登記制度,俾使預售屋從預售時之成交、解約、再成交至完工後之歷次產權移轉價格充分呈現,並連結,以貫徹實價登錄之本旨;並能有效杜絕一屋多賣之預售糾紛,確保交易安全。就此,建議於《土地法》第79條之1第1項增訂「預售房地之移轉請求權」列為第4款;並請委員催促內政部仿效《土地登記規則》第117條之規定,增訂相關規定以資落實。
(三)預售屋之變更設計也應如實記載
預售屋於完工前,未嘗不可能變更設計。重大變更可能變更主要構造、增加高度或面積、變更建築物設備內容或位置,而有另申辦建造執照之必要(《建築法》第39條)。如此一來,可能衍生預售契約爭議或修改,且必然悖離前揭預告或預為登記內容,以致或謂該登記制度不可行,實則不然。於此情況,預告或預為登記,若能如實呈現設計變更情事,且實價登錄也同時註記該事實,更足以彰顯預售期間及其完工後成屋之交易實況,必使交易資訊更為透明,降低交易成本,更有利於不動產市場之正常發展。 
 


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修改日:2018/05/14 發布日:2018/05/14