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議題研析

自用住宅房屋稅之檢討 一、 題目:自用住宅房屋稅之檢討
二、 所涉法律:房屋稅條例第5條
三、 探討研析
(一) 依房屋稅條例第5條規定,房屋稅係依「房屋現值」按住家用房屋或非住家用房屋課以不同之法定稅率,現行供自住使用者,稅率為其房屋現值1.2%;而「房屋現值」依同條例第10條第1項規定,則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準,核計房屋現值。有關房屋現值之估計,同條例第11條第1項明定有3款應依據事項。
(二) 由於我國的房屋標準單價是根據興建時的造價,而非市價,課稅稅基嚴重低估,評定現值與市價差距甚遠,近幾年各地方政府紛紛相繼檢討房屋稅基及稅率以後,房屋稅收逐年攀高。然而,因自用住宅房屋稅亦大幅提高之下,有論者即以憲法第15條「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障」、「居住是基本人權」等論點,認為自住房屋的房屋稅是違法、違憲的稅目,提出僅有一屋自住者,應免房屋稅。
(三) 對於財產課稅,有認為財產是一個人經濟上給付能力的表現,包括對於財產的應有孳息收益以及尚未實現的財產增值利益,課予稅負,具有正當性。亦即基礎的財產所得,比較勞力所得,更具有負擔稅負能力,同時由於持有不動產之財產本身,即表彰財富經濟上負擔能力,至少具有應有收益能力,故基於量能課稅原則,應對於不動產課徵財產稅。
(四) 惟財產稅如果涉及住宅房屋之課稅,由於自用住宅房屋,涉及國民生存權之保障所需個人及家庭使用之財產,德國聯邦憲法法院曾經於1995年6月22日判決指出憲法對於個人及家庭的生存權保障,應按照其社會之經濟及文化水準,有關個人及家庭維持基本生活之經濟上基礎所需使用之財產,應當免於課稅干預,以維持其以自己責任形成個人的人格自由發展空間。是為保障個人及家庭之生存權,對於自用住宅房屋給予減免房屋稅之低稅負負擔,具有正當性。又基於住者有其屋之社會政策目的考量,為防止不動產投機炒作,對於持有多戶住宅房屋者,給予加重課稅,降低囤房誘因,使房價回歸居住的實質供需,亦具有正當性。
四、 建議事項
綜上所論,提高房屋持有稅成本雖可防杜投機人士短期買賣與炒作,有助平抑房價,但為避免增添自住者的賦稅負擔,保障人民的基本居住權,在改以趨近市場價格計算稅基後,對於自用住宅與非自用住宅應採取明顯的差別稅率待遇,給予自住者較優惠的稅率,以兼顧自住者之權益;惟對於所謂的自用住宅,應予明確的規範並採取嚴格的審查標準。短期內自住稅率或可從1.2%降到1%,戶數宜限縮為1戶;另外對於面積較大、價值較高之高級住宅,則已非個人及家庭維持基本生活所需使用之財產,宜課予較高之稅率,以符量能課稅原則;長期則可考量落實自用住宅免房屋稅。
建議修正房屋稅條例第5條第1項第1款為:「住家用房屋:供自住者,為其房屋現值百分之一;供公益出租人出租使用者,為其房屋現值百分之一點二;其他供住家用者,最低不得少於其房屋現值百分之一點五,最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」又同條第2項規定:「前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準,由財政部定之。」自住認定標準授權財政部定之,併此說明。 
 
撰稿人:莊弘伃
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 

「議題分析:自用住宅房屋稅之檢討」
書 面 意 見 表
單位:立法院法制局 提供日期: 2018/05/07
姓名:謝碧珠 職稱:研究員 聯絡分機: 8079
經審查提供意見如下:

一、「自用住宅房屋稅之檢討」乙文(以下稱本文)探討研析三之(二)後段指出:”…因自用住宅房屋稅亦大幅提高之下,有論者即以憲法第15條「人民之生存權、工作權及財產權,應予保障」、「居住是基本人權」等論點,認為自住房屋的房屋稅是違法、違憲的稅目,提出僅有一屋自住者,應免房屋稅。”然而,前揭憲法第15條所稱「財產權」之保障,並不以基本生活所需為限,即自用住宅(1屋)以外之財產,仍屬該憲法財產權之保障範圍,是以前揭論者之主張,論理邏輯難謂周延合憲。
二、本文探討研析三之(三)指出:「對於財產課稅,有認為財產是一個人經濟上給付能力的表現,包括對於財產的應有孳息收益以及尚未實現的財產增值利益,課予稅負,具有正當性。亦即基礎的財產所得,比較勞力所得,更具有負擔稅負能力,同時由於持有不動產之財產本身,即表彰財富經濟上負擔能力,至少具有應有收益能力,故基於量能課稅原則,應對於不動產課徵財產稅。」然而,財產稅與所得稅之課稅基礎與原則並不全然一樣。何況對於自用住宅或者閒置房宅,則難謂其有「孳息收益」。再者,房產之持有,並未必然會產生「未實現的財產增值利益」,甚至可能是「未實現的財產損失」。因之,作者前揭論述,難謂符合經濟實質或租稅原理。
三、本文探討研析三之(四)前段指出:「財產稅如果涉及住宅房屋之課稅,由於自用住宅房屋,涉及國民生存權之保障所需個人及家庭使用之財產,德國聯邦憲法法院曾經於1995年6月22日判決指出憲法對於個人及家庭的生存權保障,應按照其社會之經濟及文化水準,有關個人及家庭維持基本生活之經濟上基礎所需使用之財產,應當免於課稅干預,以維持其以自己責任形成個人的人格自由發展空間。是為保障個人及家庭之生存權,對於自用住宅房屋給予減免房屋稅之低稅負負擔,具有正當性。(簡稱維生經濟財產)」準此,自用住宅房屋之課稅,應以「維生經濟財產」為免稅基準。惟該文主張「但為避免增添自住者的賦稅負擔,保障人民的基本居住權,在改以趨近市場價格計算稅基後,對於自用住宅與非自用住宅應採取明顯的差別稅率待遇,給予自住者較優惠的稅率,以兼顧自住者之權益;惟對於所謂的自用住宅,應予明確的規範並採取嚴格的審查標準。短期內自住稅率或可從1.2%降到1%,戶數宜限縮為1戶….。」並因而建議修正房屋稅條例第5條第1項第1款條文為:「….供自住者,為其房屋現值百分之一…。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別待遇。」顯見作者對於自用住宅房屋課稅之建議係以「戶數」而非「維生經濟財產,故並不符合前揭德國聯邦憲法法院判決之精神,其立論之引用基礎為何?令人費解。
四、承前所析,作者主張「另外對於面積較大、價值較高之高級住宅,則已非個人及家庭維持基本生活所需使用之財產,宜課予較高之稅率…。」然而,其建議條文,對於稅負差別稅率之判準,仍以「戶數(即:各地方政府得視所有權人持有房屋”戶數”訂定差別稅率。)」為準,並非「面積」,其立論邏輯令人費解。
五、本文探討研析三之(四)後段指出:「又基於住者有其屋之社會政策目的考量,為防止不動產投機炒作,對於持有多戶住宅房屋者,給予加重課稅,降低囤房誘因,使房價回歸居住的實質供需,亦具有正當性。」惟國內無法實現住者有其屋之社會政策,主要是貧富差距過大,以致「某一群人」買不起房。因此,作者主張「對於持有多戶住宅房屋者,給予加重課稅,降低囤房誘因…」之結果,是否能因而實現「住者有其屋之社會政策」,非無可議。易言之,縱令加重課稅乃至房價下跌,恐仍難以實現所謂「住者有其屋之社會政策」。是以,本文以「住者有其屋之社會政策」作為加稅理由,恐不具說服力。

「議題分析:自用住宅房屋稅之檢討」
書 面 意 見 表
單位:立法院法制局 提供日期: 2018/05/07
姓名:李基勝 職稱:助理研究員 聯絡分機: 5134
經審查提供意見如下:
一、房屋稅之課徵不宜以「造價」,也不宜以「交易價格」為基礎
課徵房屋稅之基礎「房屋評定現值」與市場價格(交易行情)誠然相去甚遠,有目共睹。因為其標準單價係以興建時之造價為準,所以被嚴重低估。然另據財政部委外研究得知,地方政府所訂定之房屋構造標準單價低於實際工程造價甚多,不及實際工程費單價的五分之一 。因此,以房屋稅最高之實質稅率可能不及工程造價之1 %,最低者不及0.24%。況且,房屋交易價格必然高於實際工程造價,因為建商不能以實際工程價格取得房屋,建商再賣出之價格必然更高。
惟若擬改以趨近市場價格計算稅基,固然可採。但仍宜以合理的使用價值為基礎,而不宜逕以交換(買賣)價值為基礎,才不至於過高。否則,縱如莊文建議自用住宅稅率從1.2%降低為1 %,但房屋課徵之基礎卻調高5倍時(實際工程價格),反而頓時調高實質稅率為4倍,恐引發大反彈,何況調整「趨近市場價格」,抗爭必然更為劇烈。
二、自用與非自用之稅率應有明顯差別,但閒置與出租也應有差別對待
房屋應以使用為目的,而不宜作為投資籌碼,才不至於造成社會資源不當分配。因為閒置不用,或低度使用的房屋,甚至成為投資,競相賺取差價的籌碼時,會將社會資金吸引至不動產市場,導致其他行業的投資減少,不利於產業均衡發展。所以,自用稅率固然宜低,非自用宜高;但出租者總比閒置者更有助於資源之利用,也值得考慮予以差別對待。
三、房屋稅減免不應以「戶數」(棟數)為計算基礎
房屋大小差異甚大,茲以臺北市信義區信義段五小段015xx建號,門牌松勤路10x號16層住家為例。該房屋內含上下兩層,總面積468.22平方公尺(約141.63坪)、陽台50.75平方公尺、雨遮3.28平方公尺,專有部分共522.25平方公尺(約157.98坪);公共設施及9個車位應有部分共約781.54平方公尺(約236.42坪);合計約1,303.79(約394.40坪)。姑且不論價值為若干,該房屋顯然遠比尋常住家大上5至10倍。自住前揭豪宅,適用最低的自用住家房屋稅率(1.2%),但擁有尋常公寓四戶以上者,其總面積尚且不及前揭豪宅一戶,若未能全部設定為自用住宅 ,則部分房屋卻應適用更高的稅率,顯然有違量能課稅及公平原則。
據2011年報載,臺北市250坪之帝寶,房屋評定現值僅有1,046萬元 。如果未為自用住宅時,前揭帝寶二戶高達500坪,比三戶同為帝寶但面積較小者(160坪) 總面積(480坪)大,但前者得以適用較低稅率(2.4%),後者卻應適用較高稅率(3.6%) ,同樣有違量能課稅及公平原則。遑論尋常公寓與豪宅比較,比前例更為嚴重。
四、房屋稅宜以居住者之人均面積為減免之基礎
房地稅之減免,應從使用人口數為優先考量,才能「物盡其用,地盡其利」,以免房地被閒置或低度利用,乃致成為投資(投機)工具。反之,加重稅者應從使用角度著手,而且其加重程度應令納稅義務人有感,即其加重程度,應足以迫使其有效利用為原則。
五、房屋稅如屬地方稅,應放手地方自行訂定稅基標準及稅率
自《地方稅法通則》施行以來,固已先後提出逾50案之地方稅自治條例,但難謂直轄市及縣(市)政府善用該條例以課徵其地方稅。另外,房屋稅之稅率受限於中央立法之《房屋稅條例》,地方政府如僅調整房屋課稅現值及房屋戶數之差別待遇,而不能調整其「稅率」 ,將導致多數的自用住宅及其基地大幅調高其稅額,以致陷於不合理的境地。由此可見,房屋稅之改革,中央與地方之權責應重新釐清與調整。而非一面高談自用住宅房屋稅率宜限縮為一戶,卻又仍許「各地方政府得是所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率」(莊文建議修正《房屋稅條例》第5條第1項第1款末句)。
中央如唯恐地方寧可犧牲其地方財政,而不願意合理訂定其房屋稅之課稅與減免標準,中央或可另就全國房產予以總歸戶,由中央課稅,但許以地方稅抵繳,既得以免除納稅義務人負擔過重,又得以督促地方有效並合理課稅。但該中央稅入,不應留用於中央,而應作為調整城鄉差距之用,避免城鄉發展失衡。 
 
 
 
 


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修改日:2018/05/14 發布日:2018/05/14