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議題研析

強化包租代管相關配套規範之研析 撰成日期:107年10月 更新日期:107年10月17日 資料類別:議題研析 作者:李基勝 編號:R00562
一、 議題:強化包租代管相關配套規範之研析
二、 議題所涉重點
關於租屋糾紛,有輿論認為「如果政府能結合房仲業者,向鄰國日本學習,推動『包租代管』便民政策,將不失為讓房東租得放心、房客租得安心,解決亂象的可行之道。 」包租代管固然有助於房東,也有益於房客,且為《租賃住宅市場發展及管理條例》所肯定。但包租代管能否獲得房東青睞,頗堪質疑。
三、 議題所涉法律:
《租賃住宅市場發展及管理條例》及《住宅法》
四、 議題簡要研析
(一)房仲業起源於民間,並非政府領頭而興起
以前,民間買賣房地產最普遍、簡易的方法乃沿用自古以來貼紅字條「吉屋出售」於標的物上、看板,以至電線桿,更積極者央請親朋好友代尋買主。政府甚至曾經三申五令禁止公司經營不動產買賣,遑論居間仲介之專業 。1977年出現全國第一家以成屋介紹買賣為主的專業公司「勵行建設公司」,後繼者多以「建設公司」或「實業公司」 ,也有以「廣告公司 」名義登記。「太平洋房屋仲介股份有限公司」於1984年底獲准設立,殆為第一家房屋仲介公司 。自此,房屋仲介公司如雨後春筍,大量出現。
直到1999年公布《不動產經紀業管理條例》,「房仲公司」已然存在約15年,距離實質上的不動產經紀業已逾22年。由此可見,房仲業因市場需要而興起於民間,並非政府領頭所致。
同理,租賃住宅能否以包租代管取代當前流行的房東自行出租方式,端視市場發展趨勢而定,諒非政府領頭必然得以順遂發展。惟若政府能領頭預立完備的相關法制,當然有助於包租代管業之發展。
(二)實務上未必採用《房屋租賃契約書範本》
除《民法》與《土地法》有關房屋租賃契約之規範外,《租賃住宅市場發展及管理條例》公布於2017年底,自2018年6月27日開始施行(第46條)。之前,已於2011年公布《住宅法》(2017年修正)。更早,內政部依據行政院消費者保護護委員會第86次委員會議結論,於2002年初發布,並於2016年中修正《房屋租賃契約書範本》。因此,難謂政府對於房屋租賃之規範未曾盡其心力。
然而房東占盡市場優勢,房客欠缺足夠的議價能力。現實生活中,常見限制房客設籍,或申報所得稅扣除額之租約,而未採用前揭契約範本,是類房東有無將房屋交由包租代管業者出租與管理之意願,不無可議。
(三)包租代管未必能得出租人青睞
包租代管業者介入房屋租賃時,房東之租賃所得必然曝光,原本未依法納稅之租賃所得將被迫浮上台面,恐難為房東所接納。因此,《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條及第18條規定所得稅、房屋稅及地價稅之減免依據,以資鼓勵。然而包租代管尚屬草創階段,以上規範是否足以有效鼓勵房東將其房屋委由業者營運,尚待觀察。
惟房東未依法申報房屋租賃所得稅者,既然極為常見,以上減稅規定,能否奏效,頗堪質疑。若稅捐稽徵機關未能有效查緝漏稅者,只有蘿蔔,欠缺棍子,不能合力推拉,殆難引導房東釋出租賃住宅之管理權,乃至營運權給專業者包租代管。
(四)政府已發布各種辦法,以協助落實包租代管
儘管當前市場環境,包租代管未必能得房東青睞,但其為未來趨勢,毋庸置疑。預為綢繆,乃屬政府當然職責。是故,目前內政部已依照《租賃住宅市場發展及管理條例》之規定,先後發布《租賃住宅服務業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法》及《租賃住宅服務業營業保證金繳存及退還辦法》以落實業者服務保證金制度,《租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法》以強化從業人員素質,《租賃住宅服務業資訊提供辦法》以監督管理業者,《住宅租賃事務輔導及獎勵辦法》以輔導從事住宅租賃之機關(構)與團體,《租賃住宅團體獎勵辦法》以鼓勵提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關事務之非營利團體,已然顧及包租代管營運相關事項,以健全包租代管業。
另依《住宅法》之規定,發布《租屋服務事業認定及獎勵辦法》以鼓勵社福團體、不動產租售業、經紀業或其他相關服務業者為「租屋服務事業」,提供租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等服務,以補足租賃關係人之服務需求。
五、 建議
(一)增訂包租代管契約範本
目前實務上,仍未見有關轉租租賃住宅(包租)契約及租賃住宅委託管理(代管)契約之標準範本,供房東與包租代管業者參考援用,顯應儘速研議訂定該等範本,俾能更充分保障房東權益。
(二)增訂租賃住宅說明書
《租賃住宅市場發展及管理條例》除於第8條第2項規定:「出租人應於簽訂租賃契約前,向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍,並提供有修繕必要時之聯絡方式。」並無如不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售,委由經紀業仲介或代銷時,應由業者提供不動產說明書予買方,並為解說(《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條)之規定,對於房客之保障顯有不足。因此,建議仿效「不動產說明書」應記載及不得記載事項,早日訂定租賃住宅說明書之相關規範,並責成業者與房東應提供詳實無隱的說明書予房客,且應為之解說。
(三)建立租賃住宅實價登錄系統
現行法制僅限於經仲介業者媒合成功之案件始應辦理租金實價登錄(《不動產經紀業管理條例》第24條之1),其他方式出租者不須申報,乃有論者建議應建立一套住宅租賃實價登錄系統 。
惟以包租業向房東租入房屋後,再轉租予房客,兩次交易將導致兩個租金價格(前者顯屬商業價格,後者則為消費價格 )應否全部辦理實價登錄,或有爭議,見仁見智。因為一旦公開兩種租賃行為之價差,是否會影響包租業之發展,非無可議。然而至少應該規定登錄房客租入住宅之租金,俾能保障消費者。

撰稿人:李基勝