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議題研析

高齡、少子、高房價與低所得衍生不動產問題研析 撰成日期:108年6月 更新日期:108年6月24日 資料類別:議題研析 作者:李基勝 編號:R00717
一、 議題:高齡、少子、高房價與低所得衍生不動產問題研析
二、 所涉法律:
《平均地權條例》、《土地稅法》及《房屋稅條例》
三、 探討研析
(一)緣起
據報載,在高齡化、少子化、高房價及低所得的衝擊下,年輕人無力買房,只能經由繼承或贈與慢慢「等房」。又以當前房屋自有率超過80%,未來子女大多可以透過繼承或贈與而擁有長輩房產,逐漸舒緩自住需求的壓力,認為長期不必過度擔憂。再者,目前房屋存量早已大於家戶存量,即供過於求,以日本為例,未來房價未必只漲不跌。然而繼承取得的多為老舊房屋,其居住品質也將逐漸下降,年輕人屆時勢必透過整建維修或甚至都市更新重建,才能改善居住環境。未來多元居住品質改善方式的需求也將越來越重要。另因高齡化與低所得,使得子女無力奉養父母,以致以房養老與房屋繼承卻也形成衝突。
(二)以房養老對於房屋繼承的衝擊有限
國人對於不動產之觀念,只進不出為尚,非不得已不會處分,而多能由子孫繼承,雖然此等觀念逐漸式微,但仍係主流 。儘管當前「以房養老」逐漸形成趨勢,但實務上以抵押貸款為主流,不同於外國的保險模式,且案例仍然偏低 。因此,在高房價與低所得的衝擊下,年輕世代取得住宅將仍以繼承為主要途徑,是故以房養老對於房屋繼承的衝擊有限。換言之,就總體現象論,以房養老與房屋繼承形成衝突的情況,似不必然發生。
(三)日本房價回跌現象,未必會在臺灣重現
論者或以當前房屋自有率超過80%,及少子化現象,未來子女大多可以透過繼承或贈與而擁有長輩房產,逐漸舒緩自住需求的壓力,並以日本為例,認為房價回跌現象將會於臺灣重現。
惟房價乃取決於供需關係,可能是基於使用目的,也可能是基於交換目的。當交換獲利的機會,大於使用需求時,其價格必然高居不下,因此,以日本為例預估臺灣的房價可能依循相同模式,可能失之簡約,將來未必成真。換言之,當房屋被視同黃金一樣的保值財產,甚至為可增值財產,乃有投資者不斷注入資金,以致其使用色彩完全被交換色彩所掩蓋,則房價必然不易下跌。除非此等交易偏好改變,否則吾人毫無理由期待臺灣的不動產市場必然遵循日本模式,而有回跌可能。
(四)繼承取得的住宅,可能不易拆除重建
繼承取得的住宅,若是唯一的房產,其拆除重建可能性必然不高,除非有可能透過都市更新取得一比一的換屋條件,否則當事人恐怕未必有充裕的資金,參與拆除重建。是類房屋必然隨著時間的消逝而逐漸老化。
(五)獎勵容積並非良方
房屋建得再好,總有一天會老化需要重建。今天以獎勵容積協助其拆除重建,未來該等房屋老化時,勢必不免又要提供更高的獎勵容積才能拆除重建。所以拆除重建不能僅僅倚賴獎勵容積,而不圖其他辦法。
(六)減稅也非良策
當前不動產持有稅(地價稅及房屋稅)的實質負擔已屬輕稅,其減稅誘因有限。縱然有效,所減損的租稅如何彌補?若無從彌補,徒損地方財政,亦非良策。
(七)無房產可繼承,又無力購屋者,顯然不易翻身
倘若未來多數年輕人必須等待繼承以取得房產,則無房產可繼承,又無力購屋者,顯然不易翻身,恐令世世代代淪為無殼蝸牛族,乃致形成世襲循環的現象,絕非社會之福,有待吾人預為綢繆。
(八)當前實質的不動產持有稅率顯然偏低
筆者去(2018)年購買屋齡超過40年的老公寓,距捷運永和站未逾500公尺,總價1,150萬元,房屋稅與地價稅合計未逾4,700元 ,實質稅率約0.04%。但對於擁有數棟類似房屋而不自住者,該等房屋的個別租稅負擔不過約2萬元 ,未超過0.2%,顯然負擔甚輕。
不動產持有稅之實質稅率嚴重偏低,降低擁有大量房屋者之租稅成本,是造成臺灣人競逐房產的根源之一,以致房價居高不下,形成一邊是閒置空屋待價而沽,另一邊卻無力購買,望屋興嘆的奇特現象。
依前例,若實質稅率調高10倍,自住者約應納4萬7千元,一般受薪族群殆難以承擔;但非自住者可能應納20萬元,顯然不能閒置不出租,租金也非得提高不可,若無法順利出租,就必須拋售。
(九)現行稅制難以量能課稅
最近幾年調高公告地價及房屋課稅價格,以致增加所有權人之租稅負擔,尚且不能充分滿足地方財政需求,已然引起普遍反彈。因此,多數人不認為採課稅方式壓抑房價是良方,實乃囿於現行稅制之思考結果。
因為單純調高稅基(房屋課稅現值及公告地價),而其他課稅條件不變 ,以致貧富之間的稅率相去不遠,即坐擁大量房產者比只有單一住宅者僅微幅增加其稅率,前者所增加的租稅負擔尚且不痛不癢,後者卻已因稅率不變而明顯增加其租稅負擔(低所得者尤甚),遂引起普遍反彈(畢竟多數人只有單一住宅)。換言之,不重新調整稅制,難以建構合理的稅制,以符量能課稅原則。
四、 建議事項
(一)全面重新檢討現行不動產持有稅以落實量能課稅原則
公平負擔是租稅原則之一,但所謂公平負擔,並非按人頭均等課稅才是公平負擔,按財產價值採均等負擔也不是唯一的模式,而是應按負擔能力(量能)課稅才是公平負擔的根本精神。這正是免稅額與差別稅率的立論基礎。吾人若能本此原則,重新檢討現行稅制,必然可以發現當前的不動產持有稅制,並未符合量能課稅原則。
十人需要湊足十元,可以每人均等分擔一元;也可以五人均等分擔二元,另外五人不出錢;也可以一人負擔十元,其餘九人不出錢。所以,吾人若能就人民對於租稅的負擔能力,重新構建不動產持有稅制,讓擁有大量非自住房屋者負擔更高但合理的租稅,並讓自住者負擔更輕,甚至免除其房屋稅,以符合《土地法》第187條之規定 ,取長補短,必猶能維持既有的財稅收入,卻更能符合量能課稅原則。
(二)調高租金之所得扣除額降低政策衝擊
為落實量能課稅,擁有大量房產者不免提高租稅負擔。當房產所有權人為減輕稅賦而拋售,必然導致房價下跌,至少可以壓抑漲勢,讓無殼蝸牛族更容易購得房產。反之,若所有權人調高租金彌補租稅負擔,該租金差額也可以增加稅入,用以補貼承租人 。
(三)正視無房可繼承者之居住問題
儘管房屋自有率超過80%,其中只有少數用於養老而不被繼承,以致多數人得由繼承取得不動產。其餘無房的少數人,若非高所得顯然不易購屋自住,需要外力協助。因此,提供社會住宅以減輕其租金負擔,仍有必要。於法制上,促使擁有大量房產者投入,遠比政府自營社會住宅,更能達成物盡其用,地盡其利,也減輕政府的財政負擔。
(四)重新思考建築容積獎勵制度
增設停車位可以容積獎勵,提供社會住宅何獨不能?容積獎勵制度不應僅著眼於加速都市更新或老屋重建,而應能同時增設社會住宅,或藉此充實住宅基金,俾能落實社會住宅政策,又能減輕政府財政負擔,以實現住宅正義。由於當前民情對於社會住宅,尚有排斥心理,即支持政府廣置社會住宅,但不要設在我家旁邊,乃致設置不易。換言之,如擬以獎勵容積落實社會住宅政策,政府不必直接分得具體房產,以致社會住宅遍地開花,引來民怨;大可改以分得售屋價款,藉以充實住宅基金,俾利靈活運用。
(五)降低房價與收入的倍數,有助於都市更新與老屋重建
當房價不再飛漲,購屋更為容易時,所有權人不必苦守老屋,反而有助於都市更新與老屋重建。當房地產以使用價格為依歸,不再是儲值甚至牟取價差的交換工具時,都市更新與老屋重建不再具有暴利的想像空間時,釘子戶將失去頑固杯葛的誘因,都市風貌的改變必更容易實現。
撰稿人:李基勝