一、 題目：房地合一稅相關問題評析
二、 所涉法律：所得稅法
三、 探討研析
(一) 緣起
報載 雲林一學童繼承父親千萬元購買的房子，因公告現值僅400萬元，平價賣出被認定賺600萬，課完270萬元房地合一稅後還不夠還800萬貸款，引發疑慮。查房地合一稅制自2016年1月實施，惟隨著時間推移，實務面臨的問題逐漸顯現，在繼承取得房地方面之情況尤甚，財政部亦做出台財稅字第10704604570、10504632520及10404620870等多號解釋令，足徵房地合一稅制仍有檢討改進之空間。
(二) 現行房地合一課稅方式
按所得稅法第4條之4、第14條之4、第14 條之5及第108條之2規定，不論企業、個人，只要在2016年以後所取得的不動產，不論有無應納稅額，必須在不動產移轉後一個月內申報房地合一稅。如果個人轉賣不動產，持有1年內出售須課徵45%財產交易所得稅率、1至2年內出售為35%、2至10年為20%，10年以上為15%。個人違反第14條之5規定，未依限辦理申報，處新臺幣（以下同）3千元以上3萬元以下罰鍰。個人已依規定辦理房屋、土地交易所得申報，而有漏報或短報情事，處以所漏稅額2倍以下之罰鍰。個人未依規定辦理房屋、土地交易所得申報，除依法核定補徵應納稅額外，應按補徵稅額處3倍以下之罰鍰。
(三) 繼承取得房屋、土地再交易之所得計算似非合理
依所得稅法第14條之4規定，個人之房屋、土地其為繼承或受贈取得者，以交易時之成交價額減除繼承或受贈時之房屋評定現值及公告土地現值按政府發布之消費者物價指數調整後之價值，與因取得、改良及移轉而支付之費用後之餘額為所得額。簡言之，房屋、土地為繼承取得者，以繼承時之房屋評定現值及公告土地現值按消費者物價指數調整後之價值為取得成本。然房屋評定現值及公告土地現值總額，大多仍與實際房地市場價值有落差，以房屋評定現值及公告土地現值計算繼承房地之取得成本，明顯過低，恐如上述報載案例有懲罰繼承之嫌。
（四）繼承或贈與取得房地可否選擇舊制之疑義
房屋、土地交易所得稅額計算，與該房地的「取得日」及「持有期間」密切相關，除了會以此決定適用新制或舊制外，也會影響稅額多寡。財政部先前曾發布3號解釋令，雖就交易房地來自繼承取得或夫妻贈與，分別放寬可選擇適用舊制課稅，對於納稅人有利；然查，所得稅法第4條之4、第14條之4或其他條文，是否有授權財政部對於繼承或夫妻贈與有放寬解釋適用舊制之例外規定或授權條款？又財政部解釋令僅限為繼承取得或夫妻贈與，其房地交易時才能適用舊制，因此，若為父（母）子贈與，或其他人贈與，或多次（再轉）繼承等，皆無法適用放寬之解釋令，其中不同之差別待遇，是否可以通過平等原則之檢驗，不無疑義。
四、 建議事項
（一） 財政部解釋令恐依法無據，宜修法明定
財政部台財稅字第10704604570、10504632520及10404620870號解釋令，雖就交易房地來自繼承取得或夫妻贈與，分別放寬可選擇適用舊制課稅，對於納稅人有利；然所得稅法並無授權財政部對於繼承或夫妻贈與有放寬解釋適用舊制之例外規定或授權條款，故宜修法明定，方為正辦。
（二） 房地合一稅制迄今已實施4年多，宜通盤檢討改進
完善的不動產稅制必須兼顧不動產市場的發展與人民居住的正義，也就是效率與公平之間需取得適當的平衡。房地合一課徵交易所得稅，雖為我國不動產稅制改革之一大進步，但仍有許多問題亟待解決，房地合一稅制迄今已實施4年多，實宜再進一步通盤檢討改進。



撰稿人：莊弘伃