一、題目：以登記反制一屋二賣之問題研析
二、所涉法規
《土地法》、《建築法》及《土地登記規則》
三、探討研析
(一)背景說明
報載，某建商與地主合建房屋，因認知不同而相互攻訐，其爭執點之一為「地主戶尚未選屋，建商就搶先預售，恐導致一屋兩賣」。建商則以地主應分配部分已信託銀行全部保留而未銷售，絕無一屋兩賣情形 。姑且不問本件爭議之緣由，但就一屋兩賣疑慮，純以信託方式解決，未必完善。蓋於合建案例當中，委託人為地主與建商，而不可能及於不確定的第三人；縱能保障地主權益，卻未必能杜絕建商一屋兩賣，以保護買屋人。
(二)不動產產權登記制度
我國不動產採權利登記制以保障交易安全與當事人權益。依《民法》第758條第1項規定：「不動產物權，依法律行為而取得、設定、喪失及變更者，非經登記，不生效力。」縱「因繼承、強制執行、徵收、法院之判決或其他非因法律行為，於登記前已取得不動產物權者，應經登記，始得處分其物權。」（同法第759條）一般認為具體的不動產才能為標示登記及權利登記，但衡諸「承攬之工作為建築物或其他土地上之工作物，或為此等工作物之重大修繕者，承攬人得就承攬關係報酬額，對於其工作所附之定作人之不動產，請求定作人為抵押權之登記；或對於將來完成之定作人之不動產，請求預為抵押權之登記。」（同法第513條第1項）及《土地登記規則》第117條第2項規定：「承攬人就尚未完成之建物，申請預為抵押權登記時，登記機關應即暫編建號，編造建物登記簿，於標示部其他登記事項欄辦理登記。」尚未存在的不動產已然得以預為登記，預售屋洽為此等「尚未完成之建物」。所以，就理論或實務上言，預售屋之預為登記顯然確屬可行，毫無疑義。惟具體的現行法可供遵循，尚須立法補充規範。
(三)預售屋預為登記得以降低一屋二賣風險
一旦預售屋得預為標示登記，即可為承攬人預為抵押權登記，以確保其權益；亦得為買受人預為產權登記，而降低一屋二賣的風險。因為互斥的權利無法併存於同一標的之上，且現行的不動產產權登記採公示原則，買方得以透過登記程序確認買賣標的是否有一屋二賣現象，以保障交易安全。
(四)不能履約之塗銷登記才是主要難題
預售屋買賣往往伴隨分期付款，一旦不能按時付款，即可能違約而撤銷買賣。此刻，該預售屋之預為登記若不能及時塗銷，將會妨礙其轉售他人。因為該預為登記未塗銷前，他人不免質疑其移轉得否順利進行而怯於進行交易。因此，不能依約履行的買賣必須得以迅速塗銷已為之登記。
然而實務上之房屋預售買賣契約內含分期付款條件，自得依循該等條件為買賣契約是否持續有效之認定，並增列預為登記之塗銷條件以為解決途徑。當然《土地登記規則》亦應有適當的對應規定，例如應檢具何等證明文件，以確認買方未依約履行而得以塗銷登記。因此，於時程上，可能比現行方式更耗時且繁瑣，但以此為提升交易安全，應該是值得的。
(五)興建期間之廢止建照與變更設計
預售屋不免因主管機關之命令，或起造人之申請廢止建築執照而停工，以致預售契約無從履行；也可能因主觀或客觀因素而變更設計，因而影響買賣標的內容之異動。以上情形均得以透過變更標示登記解決，而買賣雙方得依循民事爭訟程序解決其權利爭議，與成屋之買賣撤銷、價金找補與損害賠償無異。
(六)完工後之標示登記
建築工程完竣後，應由起造人會同承造人及監造人申請使用執照（《建築法》第70條第1項），然後據以辦理建物所有權第一次登記（《土地登記規則》第78條以下）。此時建物所有權第一次登記之標示內容，或與預為登記時之標示有異，自應以使用執照竣工平面圖繪製及簽證之建物標示圖為準，其與預為登記內容之差異，則另循買賣契約及《民法》相關規定找補。
四、建議事項
承攬人得預為登記之抵押權，乃從權利，應附麗於主權利，尚且可行。況乎預售屋買賣之標的，乃房屋所有權，為主權利，無不可行之理由。因此，主管機關顯然責無旁貸應儘速研擬預售屋預為登記之法制，即於《土地登記規則》增訂以下規定：
(一)預售屋買賣移轉預為登記之要件及其應備文件。
(二)預售屋買賣移轉之預為登記，應就其買賣標的之預定內容比照成屋為詳細之標示登記，而不得略以建號為之。
(三)預售屋興建中之建造執照內容變動或撤銷時，其買賣移轉之預為登記內容變更或塗銷之要件及其應備文件。
(四)預售屋完工後之建物所有權第一次登記之標示內容，如與該買賣移轉預為登記內容有異時，非經當事人合意或法院判決，不得塗銷，以保全證據。
主管機關如認為僅修正《土地登記規則》不足為憑，自應進一步草擬相關法規以為執行依據。

撰稿人：李基勝