研析成功打炒房之稅制策略
撰成日期：110年3月
更新日期：110年3月17日
作者：李基勝
編號：R01259
一、題目：研析成功打炒房之稅制策略
二、所涉法規
《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》
三、探討研析
(一)背景說明
報載〈談居住正義 柯文哲：打房不會成功 政府別再打假球〉略謂，柯文哲市長出席國民黨「願景台灣2030」論壇，認為打房政策不會成功，不應該打房，而是要讓國民所得追上去。既表示唯有稅制改革才是治本，但又說政府在囤房稅、多屋稅、空屋稅等都是打假球云云 。其對打炒房政策之評論，值得深究。
(二)打炒房並非絕對不會成功
近三十年來，民眾抱怨「薪水追不上房價」之高房價問題不斷，為此，政府曾在1973年底、1980年底、1989年 初及1999年採取金融相關政策而使房地價格大幅回檔 。可見適當政策仍有可能打壓房地價格。惟過去成功的策略未必得以繼續抄襲沿用。因現在資金流通全球，進出自由，臺商資金回流極其常見，甚至有外資假臺資返鄉之名匯入。故以往以金融手段打炒房之績效恐難能重現於今。
(三)打炒房有其必要性
有論者主張提高國民所得勝過打炒房，但只提高國民所得，而不打炒房，難免所得提高者，於購得自住自用房地而有餘力時，也加入炒房行列，繼續推升房地價格。過去不斷增加的多房者，不乏是高所得。
另如柯市長所言，國人不吃不喝16年只能買一普通房子，顯見不少人窮其一生無力購得自用住宅，只能期待繼承祖產，而無祖產者可能世世代代成為無自有住宅者，宛如封建世襲現象重現，將來恐會成為社會對立與不安的根源。
由於，房地產不同於其他奢侈財，兼具交換財與使用財之特性。其既為生活與生產所不能缺，若價格高漲將引發其他物價上揚，不利於庶民生活，甚至可能導致社會動亂。因此，不能忽視炒房現象，即為買低賣高，而非為自住自用之交易。此等行為推高房地價格，對於總體經濟害多於利，不能不予壓制。
(四)稅制改革是打炒房的有力手段
目前已採取之奢侈稅與房地合一（所得）稅打炒房方案，其偏重於交易所得，有其缺點，因炒房者只要沒有資金壓力，不會急著出脫，縱然重課其交易所得稅，也是有獲利才須納稅，根本不痛不癢。重課交易所得稅，只會讓炒房養地者收入減少，不至於血本無歸，且不滿意少賺就不讓售，仍得以繼續囤房養地遂其炒作目的，此乃未能有效達成政策目的之根本原因。
論者或建議以重課土地增值稅手段抑制炒房，然可能傷及無辜。按土地增值稅係按公告土地現值之差額課稅，而不問實際交易價差，固然可以不問交易獲利與否，均予課稅。但卻也有同年度交易，賺錢不繳稅之弊，故有房地合一（所得）稅之設計。再者，不問獲利與否予以課稅，也可能傷及非炒房養地的無辜者。
是故，應改以持有稅（地價稅及房屋稅）打炒房，方為可行。或謂過去曾施行「空地稅」，亦屬持有稅，效果不彰，有目共睹，遂心生質疑，實乃未能認知其實質稅率過低，以致空地稅也隨之偏低，而難能形成租稅壓力。
若令炒房養地者於出脫前，必須繳納重稅，以致大幅增加其負擔，除非得轉嫁於租金或價金當中，否則唯有提早出脫，以減少財務壓力。所以，如何徹底改造地價與房屋稅制，俾能對炒房養地者課以重稅，以形成壓力；但又得以避免增加自住自用者之稅負，應是未來有效打炒房的重要課題。
四、結論與建議
（一）應按實際交易價格課徵房地合一持有稅（地價稅與房屋稅）
當前的地價稅及房屋稅之稅率不高，但也不低。惟其稅基偏低，不及實際交易價格的1/5，特殊個案更有不及1/10者，乃至地價稅可能為實際交易價格之1/500（基本稅率1/100 x 1/5），房屋稅僅有1.2/500（住家用基本稅率1.2/100 x 1/5），二者合計約為44/10,000，且現實生活中低於此者甚為常見，若為自住用老舊住宅尚有約為1/2,500者，遠比房地產抵押貸款為低。以該基礎建立的囤房稅、多房稅（房屋差別稅率）根本無足影響炒房養地之財務負擔，所以按照實價交易價格課稅是必要的，換言之，基本稅率一旦提升至當前的4至5倍以上，再據以加重囤房養地者的稅，俾足令房地產炒作者感受壓力。
（二）若按實際交易價格課稅必須調降自住自用稅率
若依照現行《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》規定之稅率，按實際交易價格課徵地價稅及房屋稅，其稅負之重顯然非多數的自住自用者有能力負擔，因此必須調降自住自用稅率，以免導致無力納稅而售出房地遂淪為無房產者，形成打房悲劇。
（三）為鼓勵出租也應適用較低的稅率
既然房地應著重於利用，而非交易，故若所有權人願意將房地出租，也能緩和（甚至打壓）房地價格上漲力道，應許其適用低於閒置房地之稅率，俾能落實地盡其用。
（四）現行房地持有稅制（地價稅與房屋稅）應全面改造
然而此等重課閒置不用房地之持有稅，出租者次之，自住自用者最低，以迫使擁有大量房地者難以閒置不用，又能不加重自住自用者之負擔，非微幅修正現行《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》得以竟其功，故建議全面檢討房地持有稅之稅基及稅率結構，以健全稅制來抑制炒房現象。
撰稿人：李基勝
二、所涉法規
《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》
三、探討研析
(一)背景說明
報載〈談居住正義 柯文哲：打房不會成功 政府別再打假球〉略謂，柯文哲市長出席國民黨「願景台灣2030」論壇，認為打房政策不會成功，不應該打房，而是要讓國民所得追上去。既表示唯有稅制改革才是治本，但又說政府在囤房稅、多屋稅、空屋稅等都是打假球云云 。其對打炒房政策之評論，值得深究。
(二)打炒房並非絕對不會成功
近三十年來，民眾抱怨「薪水追不上房價」之高房價問題不斷，為此，政府曾在1973年底、1980年底、1989年 初及1999年採取金融相關政策而使房地價格大幅回檔 。可見適當政策仍有可能打壓房地價格。惟過去成功的策略未必得以繼續抄襲沿用。因現在資金流通全球，進出自由，臺商資金回流極其常見，甚至有外資假臺資返鄉之名匯入。故以往以金融手段打炒房之績效恐難能重現於今。
(三)打炒房有其必要性
有論者主張提高國民所得勝過打炒房，但只提高國民所得，而不打炒房，難免所得提高者，於購得自住自用房地而有餘力時，也加入炒房行列，繼續推升房地價格。過去不斷增加的多房者，不乏是高所得。
另如柯市長所言，國人不吃不喝16年只能買一普通房子，顯見不少人窮其一生無力購得自用住宅，只能期待繼承祖產，而無祖產者可能世世代代成為無自有住宅者，宛如封建世襲現象重現，將來恐會成為社會對立與不安的根源。
由於，房地產不同於其他奢侈財，兼具交換財與使用財之特性。其既為生活與生產所不能缺，若價格高漲將引發其他物價上揚，不利於庶民生活，甚至可能導致社會動亂。因此，不能忽視炒房現象，即為買低賣高，而非為自住自用之交易。此等行為推高房地價格，對於總體經濟害多於利，不能不予壓制。
(四)稅制改革是打炒房的有力手段
目前已採取之奢侈稅與房地合一（所得）稅打炒房方案，其偏重於交易所得，有其缺點，因炒房者只要沒有資金壓力，不會急著出脫，縱然重課其交易所得稅，也是有獲利才須納稅，根本不痛不癢。重課交易所得稅，只會讓炒房養地者收入減少，不至於血本無歸，且不滿意少賺就不讓售，仍得以繼續囤房養地遂其炒作目的，此乃未能有效達成政策目的之根本原因。
論者或建議以重課土地增值稅手段抑制炒房，然可能傷及無辜。按土地增值稅係按公告土地現值之差額課稅，而不問實際交易價差，固然可以不問交易獲利與否，均予課稅。但卻也有同年度交易，賺錢不繳稅之弊，故有房地合一（所得）稅之設計。再者，不問獲利與否予以課稅，也可能傷及非炒房養地的無辜者。
是故，應改以持有稅（地價稅及房屋稅）打炒房，方為可行。或謂過去曾施行「空地稅」，亦屬持有稅，效果不彰，有目共睹，遂心生質疑，實乃未能認知其實質稅率過低，以致空地稅也隨之偏低，而難能形成租稅壓力。
若令炒房養地者於出脫前，必須繳納重稅，以致大幅增加其負擔，除非得轉嫁於租金或價金當中，否則唯有提早出脫，以減少財務壓力。所以，如何徹底改造地價與房屋稅制，俾能對炒房養地者課以重稅，以形成壓力；但又得以避免增加自住自用者之稅負，應是未來有效打炒房的重要課題。
四、結論與建議
（一）應按實際交易價格課徵房地合一持有稅（地價稅與房屋稅）
當前的地價稅及房屋稅之稅率不高，但也不低。惟其稅基偏低，不及實際交易價格的1/5，特殊個案更有不及1/10者，乃至地價稅可能為實際交易價格之1/500（基本稅率1/100 x 1/5），房屋稅僅有1.2/500（住家用基本稅率1.2/100 x 1/5），二者合計約為44/10,000，且現實生活中低於此者甚為常見，若為自住用老舊住宅尚有約為1/2,500者，遠比房地產抵押貸款為低。以該基礎建立的囤房稅、多房稅（房屋差別稅率）根本無足影響炒房養地之財務負擔，所以按照實價交易價格課稅是必要的，換言之，基本稅率一旦提升至當前的4至5倍以上，再據以加重囤房養地者的稅，俾足令房地產炒作者感受壓力。
（二）若按實際交易價格課稅必須調降自住自用稅率
若依照現行《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》規定之稅率，按實際交易價格課徵地價稅及房屋稅，其稅負之重顯然非多數的自住自用者有能力負擔，因此必須調降自住自用稅率，以免導致無力納稅而售出房地遂淪為無房產者，形成打房悲劇。
（三）為鼓勵出租也應適用較低的稅率
既然房地應著重於利用，而非交易，故若所有權人願意將房地出租，也能緩和（甚至打壓）房地價格上漲力道，應許其適用低於閒置房地之稅率，俾能落實地盡其用。
（四）現行房地持有稅制（地價稅與房屋稅）應全面改造
然而此等重課閒置不用房地之持有稅，出租者次之，自住自用者最低，以迫使擁有大量房地者難以閒置不用，又能不加重自住自用者之負擔，非微幅修正現行《土地稅法》、《房屋稅條例》及《平均地權條例》得以竟其功，故建議全面檢討房地持有稅之稅基及稅率結構，以健全稅制來抑制炒房現象。
撰稿人：李基勝