地下室停車場與車道公設問題之研析
撰成日期：110年4月
更新日期：110年4月19日
作者：孫晉英
編號：R01285
一、題目：地下室停車場與車道公設問題之研析
二、所涉法規
建築法、公寓大廈管理條例
三、探討研析
(一)虛坪議題一直困擾民眾對於房價的計算，為使房屋價格從使用面
更透明化，內政部2011年就規定預售屋的主建物、附屬建物與
公設分開計價，而雨遮更從「計坪、不計價」改制到2018年以
後新制上路的「不計坪、不計價」，然至今仍統一計價，房價問
題似乎未解。現今內政部又提出停車場與車道朝專用部分登記，
但有學者專家認為資訊透明才是最重要，若車道、停車場不能登
記為樓上公設，試問位於地下室機電房、儲藏室等設施，是不是
因沒有產權不能走車道就可能無法用，因紛爭不小，即便實施後
也無助於降低房價 。
(二)過去購屋民眾的確曾因汽車停車場(位)空間灌入公設裡而困擾
，但現今多數建商通常會明確將車位坪數拆分登記，有獨立產權；
如今內政部擬修法讓車位與車道專用登記，有助於讓民眾更清楚
知道自己買了些什麼，加上登記規則的規定越加嚴密，未來連停
車場及車道的公設都要另外申請建號登記，顯然對越來越複雜的
建案設計、居高不下的房價及購屋族權益提供了更明確的保障，
也降低部分建商將車位公設灌入坪數、漲總價的亂象 。
(三)建物地下室的空間(容積)依法規除了被規劃為停車空間外，尚有
機車場(一般都被規劃在地下一樓)、垃圾處理與資源回收場 機
電設備、消防機房設備、水塔，強制排風設備、防空避難室與獎
勵停車位、最底層的下方一般都是被規劃為汙水處理槽與雨水回
收 等設施，故在這些樓層中不只是單純的停車位與車道，雖然
未有購置停車位的住戶不會使用到停車位，但仍會使用到其他設
施的空間與車道，而未購置停車位的住戶，一般最常用的設施是
垃圾處理與資源回收場及機車場(位) ，所以一定會利用到車道，
其他設置於地下室其他樓層的共用設備(施)，就無論有無購置停
車位之住戶而言，這些都是屬於整個社區中所有住戶共用的公設
，即使住戶無法真正使用到這設施，但其中之設備仍屬社區全體
住戶所共同使用。有關地下室停車場與車道等公設比過高的問題
，有專家學者 認為應從資訊透明化的方式解決才是最重要，從
上述探討中不難理解，若停車場與車道不能登記為大公 爭議不
小。
四、建議事項
建案「公設比」過高問題不斷受關注，政府雖有欲從停車場與車道朝專用登記以縮減公設之比例。至於要有效達到降低房價之美意，從上述探討有關降低房價問題，宜從資訊透明及明確產權登記著手，僅建議以下幾點供參：
(一)建物總體造價與總樓地板面積之資訊揭露並登錄之
政府想從某些設施不計坪不計價的方向去降低房價，成效受
到學者專家的質疑，又多數建商會將房價轉嫁於勞物力等因素造
成成本的上升，政府如想要真正抑制房價，或許可從公開建案個
案之相關資訊著手，採取必要的管理，避免建商操控價格或區域
性的聯合漲價，甚至避免投資客或建商找來喬裝假買方之操作，
造成民眾預期心理恐慌而搶購、甚至套牢。事實上，目前的實務
做法即已有在建物使用執照的幾個欄位上揭露建物概要的資訊，
其中有「工程造價」與「總樓地板面積」欄資訊，建議將「工
程造價」改成「建物總體造價」(包括土地成本+建造成本+...)，
便於消費者在買屋時參考，計算賣方(建商或所有權人)所開價錢
是否合理？這如同實價登錄的效果。而該建物之總體造價如果有
會計師的簽證，除具有高信度外，更可減少使用執照審核人員的
作業時程。目前該等資訊雖有揭露，但所含項目不足以反映成本
，因為各地方建築主管機關所定建築物工程造價標準不一，換言
之，全國未統一，而且只是很簡單的以建物構造類別(1.加強磚
造及輕型鋼架構造2.鋼筋混泥土3.鋼骨鋼筋混泥土4.鋼骨...)
與所蓋建物之樓層數來區分，與實際上「建物總體造價」有一大
截的差距，又因為依照公寓大廈管理條例(下稱管理條例)的規
定，建商必須依照使用執照所登錄的「工程造價」，以累進計算
方式，提撥一定比例金額給社區管委會當公共基金，但僅以現行
「工程造價」資訊所揭露建造成本實不足以反映房價之合理價位，
且以此計算公共基金實不合理。
(二)公設比例宜按使用目的合理區分及產權登記
有專家學者認為地下室「車道」的產權登記，除因涉及停車
位(場)均列為「防空避難室」外，亦因設置社區大樓的機電相關
設備或垃圾處理空間等，因此過去多列為大公。然而由於停車位
占了絕大空間與使用頻率，因此車道與防空避難室列為大公並不
合理，但若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭
議。較合理的車道與防空避難室產權登記方式，建議依據停車場
公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此，車道與防空避
難室雖列為大公，但未買停車位的住戶，其車道與防空避難室產
權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符
合管理條例與使用者付費的原則。此外，當前房屋銷售資訊並不
完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、
面積分攤及其價格。同時應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小
公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公
設資訊，以做為買方購屋之參考依據 。
撰稿人：孫晉英110.4.9
二、所涉法規
建築法、公寓大廈管理條例
三、探討研析
(一)虛坪議題一直困擾民眾對於房價的計算，為使房屋價格從使用面
更透明化，內政部2011年就規定預售屋的主建物、附屬建物與
公設分開計價，而雨遮更從「計坪、不計價」改制到2018年以
後新制上路的「不計坪、不計價」，然至今仍統一計價，房價問
題似乎未解。現今內政部又提出停車場與車道朝專用部分登記，
但有學者專家認為資訊透明才是最重要，若車道、停車場不能登
記為樓上公設，試問位於地下室機電房、儲藏室等設施，是不是
因沒有產權不能走車道就可能無法用，因紛爭不小，即便實施後
也無助於降低房價 。
(二)過去購屋民眾的確曾因汽車停車場(位)空間灌入公設裡而困擾
，但現今多數建商通常會明確將車位坪數拆分登記，有獨立產權；
如今內政部擬修法讓車位與車道專用登記，有助於讓民眾更清楚
知道自己買了些什麼，加上登記規則的規定越加嚴密，未來連停
車場及車道的公設都要另外申請建號登記，顯然對越來越複雜的
建案設計、居高不下的房價及購屋族權益提供了更明確的保障，
也降低部分建商將車位公設灌入坪數、漲總價的亂象 。
(三)建物地下室的空間(容積)依法規除了被規劃為停車空間外，尚有
機車場(一般都被規劃在地下一樓)、垃圾處理與資源回收場 機
電設備、消防機房設備、水塔，強制排風設備、防空避難室與獎
勵停車位、最底層的下方一般都是被規劃為汙水處理槽與雨水回
收 等設施，故在這些樓層中不只是單純的停車位與車道，雖然
未有購置停車位的住戶不會使用到停車位，但仍會使用到其他設
施的空間與車道，而未購置停車位的住戶，一般最常用的設施是
垃圾處理與資源回收場及機車場(位) ，所以一定會利用到車道，
其他設置於地下室其他樓層的共用設備(施)，就無論有無購置停
車位之住戶而言，這些都是屬於整個社區中所有住戶共用的公設
，即使住戶無法真正使用到這設施，但其中之設備仍屬社區全體
住戶所共同使用。有關地下室停車場與車道等公設比過高的問題
，有專家學者 認為應從資訊透明化的方式解決才是最重要，從
上述探討中不難理解，若停車場與車道不能登記為大公 爭議不
小。
四、建議事項
建案「公設比」過高問題不斷受關注，政府雖有欲從停車場與車道朝專用登記以縮減公設之比例。至於要有效達到降低房價之美意，從上述探討有關降低房價問題，宜從資訊透明及明確產權登記著手，僅建議以下幾點供參：
(一)建物總體造價與總樓地板面積之資訊揭露並登錄之
政府想從某些設施不計坪不計價的方向去降低房價，成效受
到學者專家的質疑，又多數建商會將房價轉嫁於勞物力等因素造
成成本的上升，政府如想要真正抑制房價，或許可從公開建案個
案之相關資訊著手，採取必要的管理，避免建商操控價格或區域
性的聯合漲價，甚至避免投資客或建商找來喬裝假買方之操作，
造成民眾預期心理恐慌而搶購、甚至套牢。事實上，目前的實務
做法即已有在建物使用執照的幾個欄位上揭露建物概要的資訊，
其中有「工程造價」與「總樓地板面積」欄資訊，建議將「工
程造價」改成「建物總體造價」(包括土地成本+建造成本+...)，
便於消費者在買屋時參考，計算賣方(建商或所有權人)所開價錢
是否合理？這如同實價登錄的效果。而該建物之總體造價如果有
會計師的簽證，除具有高信度外，更可減少使用執照審核人員的
作業時程。目前該等資訊雖有揭露，但所含項目不足以反映成本
，因為各地方建築主管機關所定建築物工程造價標準不一，換言
之，全國未統一，而且只是很簡單的以建物構造類別(1.加強磚
造及輕型鋼架構造2.鋼筋混泥土3.鋼骨鋼筋混泥土4.鋼骨...)
與所蓋建物之樓層數來區分，與實際上「建物總體造價」有一大
截的差距，又因為依照公寓大廈管理條例(下稱管理條例)的規
定，建商必須依照使用執照所登錄的「工程造價」，以累進計算
方式，提撥一定比例金額給社區管委會當公共基金，但僅以現行
「工程造價」資訊所揭露建造成本實不足以反映房價之合理價位，
且以此計算公共基金實不合理。
(二)公設比例宜按使用目的合理區分及產權登記
有專家學者認為地下室「車道」的產權登記，除因涉及停車
位(場)均列為「防空避難室」外，亦因設置社區大樓的機電相關
設備或垃圾處理空間等，因此過去多列為大公。然而由於停車位
占了絕大空間與使用頻率，因此車道與防空避難室列為大公並不
合理，但若列為小公，似乎也會造成「產權」與「使用權」的爭
議。較合理的車道與防空避難室產權登記方式，建議依據停車場
公設空間使用的面積按比例持分登記產權，如此，車道與防空避
難室雖列為大公，但未買停車位的住戶，其車道與防空避難室產
權持分的比例很小，卻仍可保有使用權，以減少未來爭議，亦符
合管理條例與使用者付費的原則。此外，當前房屋銷售資訊並不
完全透明，消費者購屋並不淸楚大、小公設項目、位置、範圍、
面積分攤及其價格。同時應規範賣方未來銷售房屋必須提供大小
公設平面圖、面積分攤計算方式及其價格，讓購屋者淸楚掌握公
設資訊，以做為買方購屋之參考依據 。
撰稿人：孫晉英110.4.9