一、 題目：避免不符合土地使用分區建案預售之研析
二、 所涉法律
都市計畫法、建築法、公平交易法、消費者保護法、平均地權條例、不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法、預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項
三、探討研析
（一）據報載新店碧潭水岸豪宅「國賓大苑」，2013年申請使用執照時，承辦的新北市工務局公務員疑涉變更使用執照加註事項，刪去「禁止分戶出售」相關字句，使得該建案得以分戶申請門牌，協助建商將「旅館用地變豪宅」，讓建商藉此銷售獲取暴利 。
（二）全國各地不僅「國賓大苑」是旅館宅，尚有新北市「上碧潭」、嘉義「印象西湖」、嘉義「濱湖高第」、高雄「聯上湖美學」等建案，都是在使用分區為旅館區的土地上蓋住宅銷售，其中「印象西湖」、「濱湖高第」及「聯上湖美學」都曾被公平會以廣告不實開罰過 。除了旅館宅之外，一般民眾常常聽到的「工業宅」，也都是違反土地使用分區的規定。
（三）依照《都市計畫法》第32條規定，都市計畫得劃定不同使用分區，例如住宅區、商業區、工業區或特定專用區。各使用分區，得視實際需要，再予劃分，分別予以不同程度之使用管制。顧名思義，住宅區是為了居住而劃設，商業區及工業區分別做為商業及工業活動，而旅館區自然是做為旅館相關用途。然而市場上銷售的工業宅及旅館宅，外觀與一般住宅無異，對購屋民眾而言，大多考量價格、環境跟生活機能是否便利，而忽略該建築物所屬的使用分區，更不知該使用分區的管制規定。
（四）由於一般消費者對於土地使用分區及法令限制不甚明瞭，對於不符合土地使用分區的建案，於購屋時多經由廣告文宣、房屋格局及銷售人員口頭介紹瞭解建案內容，而代銷人員以彩色、醒目之廣告文宣、傢俱配置參考示意圖將建案包裝成標準房、廳格局、生活機能良好，尚標榜學區、水質等屬於住家用途之賣點為銷售 。
（五）消費者交屋入住後，一旦被地方政府認定違反《建築法》或《都市計畫法》，受裁罰對象是建築物所有權人，可能面臨6至30萬元罰鍰，直到改善為止，若未改善甚至有被拆除風險。雖然建商或代銷業者因廣告不實，可依照《公平交易法》或《消費者保護法》予以裁罰，但民眾花了大筆金錢買房卻要每天擔心受怕，故如何避免不符合土地使用分區建案得以銷售，同時保障購屋者在預售時可獲得充分及完整的資訊，避免買到不合法的房屋，政府應加強事前的防範，而非僅有事後的罰則。
四、建議事項
2021年1月27日修正公布之《平均地權條例》第47條之3第1項規定：「銷售預售屋者，應於銷售前將預售屋坐落基地、建案名稱、銷售地點、期間、戶（棟）數及預售屋買賣定型化契約，以書面報請預售屋坐落基地所在之直轄市、縣（市）主管機關備查。」第81條之2第5項規定：「銷售預售屋者，使用之契約不符合中央主管機關公告之預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項，由直轄市、縣（市）主管機關按戶（棟）處新臺幣6萬元以上30萬元以下罰鍰。」本次修法目的係為利於預售屋所在地之直轄市、縣（市）主管機關掌握銷售預售屋行為，落實銷售預售屋申報登錄制度之推動及查核，為進一步達修法目的，茲建議如下：
(一) 預售屋銷售前報請備查項目應包含使用用途
依《不動產成交案件實際資訊申報登錄及預售屋銷售資訊備查辦法》第7條第1項第1款規定，應報請備查的預售屋資訊：建案名稱、預售屋坐落基地、銷售地點、銷售期間、銷售戶（棟）數等。建議應將其使用用途一併納入，以茲明確。
(二) 預售屋買賣定型化契約應載明其使用用途
依《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》應將土地坐落之使用分區載明於契約中，惟其載明方式為：都市計畫內＿區（或非都市土地使用編定為＿區＿用地），至其使用用途如：住宅、一般事務所、辦公室、旅館等則未載明，考量一般民眾對於詳細的分區使用管制並不明瞭，建議修改《預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項》，應於契約中載明其主要之使用用途，使得一般民眾得以理解，該建築物是否可做為一般住宅使用，與其購買目的是否相符。
(三) 強化預售屋銷售前之審查機制
依內政部「預售屋資訊及買賣定型化契約申報備查」系統所示，該預售屋之使用分區及使用用途，皆需填報，但申報備查後就可以銷售，不須俟主管機關完成備查程序 。既然預售之銷售得以事前審核，對於不符合土地使用分區的建案，應禁止其銷售，避免之後的買賣爭訟。
撰稿人：吳淑青