地上權住宅制度之研析
撰成日期：111年5月
更新日期：111年5月4日
資料類別：議題研析
作者：吳淑青
編號：R01676
一、 題目：地上權住宅制度之研析
二、 所涉法律
國有財產法、公寓大廈管理條例、平均地權條例施行細則
三、探討研析
（一）據報載近兩年房價大漲、房市需求熱，資金外溢效應下，以往賣不動的物件也受到關注，包括工業宅、地上權宅、老屋齡宅等陸續開出紅盤，由於買房壓力沈重，讓不少預算有限首購族、小資族買房只要「有便宜就好」 。
（二）79年全國土地會議決議，以及82年行政院訂頒「公有土地經營及處理原則」，作出公有土地應保持公有及不出售之政策原則，使得設定地上權成為活化國有非公用土地之主要趨勢 。98年行政院更明確宣示500坪以上國有土地以不出售為原則 。並於101年1月4日修正公布《國有財產法》第53條：非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途，面積未達1,650平方公尺者，得由財政部國有財產局辦理標售。面積在1,650平方公尺以上者，不得標售。基於前述規定，公有土地設定地上權，引進民間資金參與開發，成為活化公有資產的主要方式。
（三）目前市場上的地上權住宅大多為政府釋出的國有土地，由建商向政府標租地上權，興建住宅後出售。而所謂的「地上權住宅」，是指僅有「建物」的所有權或使用權，而無土地所有權的一種住宅。地上權的存續期間，在84至98年依據「國有非公用土地設定地上權實施要點」期間，最長為50年；自99年起依據「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，最長為70年。
（四）地上權住宅因為沒有土地所有權，房屋使用期限又有限制，相較市面上擁有房地所有權的房屋，大約便宜3到4成。早期的地上權住宅基於有土斯有財的觀念，市場接受度不高。但近年來房價高漲，類似長期租約的地上權住宅，因為總價便宜、地段精華，生活機能佳，對於不婚不生的單身者、頂客族或不在乎是否有留資產給後代的族群，以及以置產收租為考量者，都是不錯的選擇。
（五）地上權住宅雖然總價較低，但持有成本較高，雖然無需繳交地價稅，但需要繳交地租，地租的計算多以申報地價 3.5％至5％計算。目前規定以申報地價1％至5％計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分。此外不論是否有房屋所有權，建商皆會將房屋稅轉嫁由購買者繳交。除了稅賦高之外，尚有貸款成數低、利率高、轉手不易等缺點。
（六）臺灣土地資源有限，公有土地採不出售的政策原則下，以設定地上權方式釋出土地使用權，在房價高不可攀的時代，提供不同的住宅產品供民眾選擇，亦是解決住宅問題值得推動的方向。在愈來愈多人選擇地上權住宅的同時，應建立相關法制配套措施以為因應。
四、建議事項
(一) 訂定地上權住宅專法，協助解決居住問題
地上權住宅分為有建物所有權及使用權二種，基於物權法定主義，有所有權者得辦理登記，進而自由買賣或做為貸款之抵押品；僅有房屋使用權者，其權利既非法定物權之一種，多被認為是債權 ，難以不動產抵押方式辦理融資借款，轉手亦要透過建商辦理，也無法依照《公寓大廈管理條例》成立管理委員會。
政府在標售地上權案件時，主要以活化公有土地，增加政府財源為目的，並未將此一制度做為住宅政策的工具，以解決居住問題。所以不同時期的作業規定，產生不同的地上權住宅產品，相關規定的調整主要以順利標售地上權為考量，並非為保障地上權住宅的購買者為出發點，喪失公有土地做為政策調節工具的功能。現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款機制，都是為所有權交易而設計，對於地上權住宅建議應訂定專法，就契約內容、融資借款、登記制度、住宅管理、相關稅賦，以及產權回收等，訂定明確規範，以建全制度。
（二）地租應比照自用住宅地價稅之優惠稅率
依《平均地權條例施行細則》第21條規定，公有土地以公告地價為申報地價，而公告地價每2年調整一次。地上權住宅地租以公告地價之3.5％至5％計算。一般住宅地價稅則是依公告地價千分之二計算，二者間相差達17.5至25倍。由於地價稅係以土地所有權人自有並供自用住宅之土地為限，其與房屋稅以房屋之實際使用情形適用房屋稅率不同，故目前無自用住宅用地稅率之適用 。
惟依財政部85年11月27日台財稅第851924469號函，工業區土地如作為自用住宅用地使用，地價稅適用最低的自用住宅用地千分之二優惠稅率，且交易時可以10％優惠稅率課徵土地增值稅。合法的地上權住宅不能適用自用住宅稅率，但違法使用的工業住宅卻可以，等同於鼓勵土地違規使用，顯不合理。故公有土地地上權住宅之地租建議應比照自用住宅地價稅之優惠稅率。
撰稿人：吳淑青
二、 所涉法律
國有財產法、公寓大廈管理條例、平均地權條例施行細則
三、探討研析
（一）據報載近兩年房價大漲、房市需求熱，資金外溢效應下，以往賣不動的物件也受到關注，包括工業宅、地上權宅、老屋齡宅等陸續開出紅盤，由於買房壓力沈重，讓不少預算有限首購族、小資族買房只要「有便宜就好」 。
（二）79年全國土地會議決議，以及82年行政院訂頒「公有土地經營及處理原則」，作出公有土地應保持公有及不出售之政策原則，使得設定地上權成為活化國有非公用土地之主要趨勢 。98年行政院更明確宣示500坪以上國有土地以不出售為原則 。並於101年1月4日修正公布《國有財產法》第53條：非公用財產類之空屋、空地，並無預定用途，面積未達1,650平方公尺者，得由財政部國有財產局辦理標售。面積在1,650平方公尺以上者，不得標售。基於前述規定，公有土地設定地上權，引進民間資金參與開發，成為活化公有資產的主要方式。
（三）目前市場上的地上權住宅大多為政府釋出的國有土地，由建商向政府標租地上權，興建住宅後出售。而所謂的「地上權住宅」，是指僅有「建物」的所有權或使用權，而無土地所有權的一種住宅。地上權的存續期間，在84至98年依據「國有非公用土地設定地上權實施要點」期間，最長為50年；自99年起依據「國有非公用土地設定地上權作業要點」規定，最長為70年。
（四）地上權住宅因為沒有土地所有權，房屋使用期限又有限制，相較市面上擁有房地所有權的房屋，大約便宜3到4成。早期的地上權住宅基於有土斯有財的觀念，市場接受度不高。但近年來房價高漲，類似長期租約的地上權住宅，因為總價便宜、地段精華，生活機能佳，對於不婚不生的單身者、頂客族或不在乎是否有留資產給後代的族群，以及以置產收租為考量者，都是不錯的選擇。
（五）地上權住宅雖然總價較低，但持有成本較高，雖然無需繳交地價稅，但需要繳交地租，地租的計算多以申報地價 3.5％至5％計算。目前規定以申報地價1％至5％計算，分為隨申報地價調整及不隨申報地價調整二部分。此外不論是否有房屋所有權，建商皆會將房屋稅轉嫁由購買者繳交。除了稅賦高之外，尚有貸款成數低、利率高、轉手不易等缺點。
（六）臺灣土地資源有限，公有土地採不出售的政策原則下，以設定地上權方式釋出土地使用權，在房價高不可攀的時代，提供不同的住宅產品供民眾選擇，亦是解決住宅問題值得推動的方向。在愈來愈多人選擇地上權住宅的同時，應建立相關法制配套措施以為因應。
四、建議事項
(一) 訂定地上權住宅專法，協助解決居住問題
地上權住宅分為有建物所有權及使用權二種，基於物權法定主義，有所有權者得辦理登記，進而自由買賣或做為貸款之抵押品；僅有房屋使用權者，其權利既非法定物權之一種，多被認為是債權 ，難以不動產抵押方式辦理融資借款，轉手亦要透過建商辦理，也無法依照《公寓大廈管理條例》成立管理委員會。
政府在標售地上權案件時，主要以活化公有土地，增加政府財源為目的，並未將此一制度做為住宅政策的工具，以解決居住問題。所以不同時期的作業規定，產生不同的地上權住宅產品，相關規定的調整主要以順利標售地上權為考量，並非為保障地上權住宅的購買者為出發點，喪失公有土地做為政策調節工具的功能。現行不動產買賣、登記、稅制與金融機構貸款機制，都是為所有權交易而設計，對於地上權住宅建議應訂定專法，就契約內容、融資借款、登記制度、住宅管理、相關稅賦，以及產權回收等，訂定明確規範，以建全制度。
（二）地租應比照自用住宅地價稅之優惠稅率
依《平均地權條例施行細則》第21條規定，公有土地以公告地價為申報地價，而公告地價每2年調整一次。地上權住宅地租以公告地價之3.5％至5％計算。一般住宅地價稅則是依公告地價千分之二計算，二者間相差達17.5至25倍。由於地價稅係以土地所有權人自有並供自用住宅之土地為限，其與房屋稅以房屋之實際使用情形適用房屋稅率不同，故目前無自用住宅用地稅率之適用 。
惟依財政部85年11月27日台財稅第851924469號函，工業區土地如作為自用住宅用地使用，地價稅適用最低的自用住宅用地千分之二優惠稅率，且交易時可以10％優惠稅率課徵土地增值稅。合法的地上權住宅不能適用自用住宅稅率，但違法使用的工業住宅卻可以，等同於鼓勵土地違規使用，顯不合理。故公有土地地上權住宅之地租建議應比照自用住宅地價稅之優惠稅率。
撰稿人：吳淑青