加速解決公寓大廈爭議事件之研析
撰成日期：111年5月
更新日期：111年5月16日
資料類別：議題研析
作者：吳淑青
編號：R01686
一、 題目：加速解決公寓大廈爭議事件之研析
二、 所涉法律
傳染病防治法、公寓大廈管理條例
三、探討研析
（一）近來本土新冠肺炎疫情升溫，由於確診者以輕症及無症狀為主，為維持醫療量能，中央流行疫情指揮中心表示，自今(111)年4月20日零時起，調整輕重症分流收治條件，明訂69歲以下、無懷孕或無血液透析的輕症個案可居家照護。除確診者居家照護之外，每日新增居家隔離對象也持續大幅增加，目前皆以居家隔離照護為主，集中隔離照護為輔。
（二）臺北市自4月20日全市啟動輕症居家照護，居家隔離者所需物資、藥物可尋求物流公司協助運送，但有里長指出，有社區明定外送員不能送餐至門口，只能放在管理室，但管理室又以「人力不足」為由拒絕送上樓，臺北市政府表示，若管理委員會有限制又不讓外送員運送，就會以傳染病防治法開罰 。
（三）依《傳染病防治法》第12條規定：政府機關（構）、民間團體、事業或個人不得拒絕傳染病病人就學、工作、安養、居住或予其他不公平之待遇。但經主管機關基於傳染病防治需要限制者，不在此限。違反者依同法第69條規定，處新臺幣一萬元以上十五萬元以下罰鍰。
（四）《公寓大廈管理條例》立法目的是在建立「住戶自治之體系」，將主管機關之管理權限大幅下放到管理委員會執行。而公寓大廈中的自我管理，除透過區分所有權人會議、管理委員會外，更透過區分所有權人共同訂定的規約，來約束各區分所有權人及住戶，以達到自治之目的。
（五）依《公寓大廈管理條例》第3條定義，管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。依同法第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反《公寓大廈管理條例》、規約或區分所有權人會議決議。但區分所有權人會議決議事項多為性質重大或共用部分，依法需由區分所有權人會議決議者，其餘的行政管理事項多由管理委員會開會決議，以應管理上的需要。
（六）近年來，愈來愈多消費者已養成使用外送服務的習慣，不用出門就可以讓美食送到家。由於新冠肺炎疫情延燒全球，大幅帶動消費者線上叫外送的習慣，但基於防疫考量，疫情期間都只能送到大門口，由住戶自行領取。但居家隔離者不得隨意外出，而管委會又沒有協助措施，只能由住戶自己想辦法解決，此一爭議顯然未於住戶規約或區分所有權人會議有明確規範，而是管理委員會依職權所訂的權宜管理措施。然而區分所有權人會議1才舉行1次，對於管理委員會不合理的管制，應有適當的救濟管道，即時解決居家照護者之迫切問題。
四、建議事項
(一) 公寓大廈爭議事件調處結果，應與法院判決具同一效力
依《公寓大廈管理條例》第59條之1規定，「直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會」，提供民眾得循「先行政、後司法」之協調途徑，以即時有效解決公寓大廈爭議。但民眾運用此調處結果的並不多，仍多採司法程序以解決紛爭，由於程序冗長，曠日費時，遲來之正義非正義。爰建議公寓大廈爭議事件調處結果，應與法院判決具同一效力，以達快速解決紛爭之立法目的。
(二) 明定得以視訊方式召開區分所有權人會議
由於科技進步與公寓大廈召集會議需求，有關區分所有權人會議召開之形式，內政部於109年4月30日以內授營建管字第1090807636號函示，得以視訊方式召開。惟區分所有權人會議採視訊方式進行前，應於規約中明定有關視訊出席、簽到及表決方式之規定，並提區分所有權人會議獲致決議，以完備相關程序避免衍生爭議。但多數社區規約並無此一規定，因應時代的變遷，對於區分所有權會議的召開，不應拘泥於同一空間討論與決議，以節省行政成本，並得以快速議決。建議應於法規明定得以視訊方式召開，以減少召開成本及因應需召開臨時區權會的需求，得以即時獲致有關社區居家照護者之物資遞送問題，在人力及物力與相關臨時措施之決議，交由管理委員會執行。
撰稿人：吳淑青
二、 所涉法律
傳染病防治法、公寓大廈管理條例
三、探討研析
（一）近來本土新冠肺炎疫情升溫，由於確診者以輕症及無症狀為主，為維持醫療量能，中央流行疫情指揮中心表示，自今(111)年4月20日零時起，調整輕重症分流收治條件，明訂69歲以下、無懷孕或無血液透析的輕症個案可居家照護。除確診者居家照護之外，每日新增居家隔離對象也持續大幅增加，目前皆以居家隔離照護為主，集中隔離照護為輔。
（二）臺北市自4月20日全市啟動輕症居家照護，居家隔離者所需物資、藥物可尋求物流公司協助運送，但有里長指出，有社區明定外送員不能送餐至門口，只能放在管理室，但管理室又以「人力不足」為由拒絕送上樓，臺北市政府表示，若管理委員會有限制又不讓外送員運送，就會以傳染病防治法開罰 。
（三）依《傳染病防治法》第12條規定：政府機關（構）、民間團體、事業或個人不得拒絕傳染病病人就學、工作、安養、居住或予其他不公平之待遇。但經主管機關基於傳染病防治需要限制者，不在此限。違反者依同法第69條規定，處新臺幣一萬元以上十五萬元以下罰鍰。
（四）《公寓大廈管理條例》立法目的是在建立「住戶自治之體系」，將主管機關之管理權限大幅下放到管理委員會執行。而公寓大廈中的自我管理，除透過區分所有權人會議、管理委員會外，更透過區分所有權人共同訂定的規約，來約束各區分所有權人及住戶，以達到自治之目的。
（五）依《公寓大廈管理條例》第3條定義，管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。依同法第37條規定，管理委員會會議決議之內容不得違反《公寓大廈管理條例》、規約或區分所有權人會議決議。但區分所有權人會議決議事項多為性質重大或共用部分，依法需由區分所有權人會議決議者，其餘的行政管理事項多由管理委員會開會決議，以應管理上的需要。
（六）近年來，愈來愈多消費者已養成使用外送服務的習慣，不用出門就可以讓美食送到家。由於新冠肺炎疫情延燒全球，大幅帶動消費者線上叫外送的習慣，但基於防疫考量，疫情期間都只能送到大門口，由住戶自行領取。但居家隔離者不得隨意外出，而管委會又沒有協助措施，只能由住戶自己想辦法解決，此一爭議顯然未於住戶規約或區分所有權人會議有明確規範，而是管理委員會依職權所訂的權宜管理措施。然而區分所有權人會議1才舉行1次，對於管理委員會不合理的管制，應有適當的救濟管道，即時解決居家照護者之迫切問題。
四、建議事項
(一) 公寓大廈爭議事件調處結果，應與法院判決具同一效力
依《公寓大廈管理條例》第59條之1規定，「直轄市、縣（市）政府為處理有關公寓大廈爭議事件，得聘請資深之專家、學者及建築師、律師，並指定公寓大廈及建築管理主管人員，組設公寓大廈爭議事件調處委員會」，提供民眾得循「先行政、後司法」之協調途徑，以即時有效解決公寓大廈爭議。但民眾運用此調處結果的並不多，仍多採司法程序以解決紛爭，由於程序冗長，曠日費時，遲來之正義非正義。爰建議公寓大廈爭議事件調處結果，應與法院判決具同一效力，以達快速解決紛爭之立法目的。
(二) 明定得以視訊方式召開區分所有權人會議
由於科技進步與公寓大廈召集會議需求，有關區分所有權人會議召開之形式，內政部於109年4月30日以內授營建管字第1090807636號函示，得以視訊方式召開。惟區分所有權人會議採視訊方式進行前，應於規約中明定有關視訊出席、簽到及表決方式之規定，並提區分所有權人會議獲致決議，以完備相關程序避免衍生爭議。但多數社區規約並無此一規定，因應時代的變遷，對於區分所有權會議的召開，不應拘泥於同一空間討論與決議，以節省行政成本，並得以快速議決。建議應於法規明定得以視訊方式召開，以減少召開成本及因應需召開臨時區權會的需求，得以即時獲致有關社區居家照護者之物資遞送問題，在人力及物力與相關臨時措施之決議，交由管理委員會執行。
撰稿人：吳淑青