一、題目：雙地政士參與不動產交易之利弊分析
二、所涉法規
《地政士法》及《律師法》
三、探討研析
(一)緣起
最近，新北市地政士公會陸續製作戶外大型看板及公車廣告，並拍攝 youtube 影音，大力鼓吹推廣「雙地政士制度」；該公會指出，由買方與賣方在不動產交易過程中，各找地政士，共同參與契約製作及買賣流程的溝通，得以發揮制衡功效，俾使雙方權益獲得最高保障，達成雙贏，並創造地政士更多商機 。然似未獲主流媒體關注。
(二)現行法制
地政士之業務，依《地政士法》第16條規定，共有8項，可分為四大類：
１.代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提存事項。
２.不動產契約或協議之簽證。
３.代理撰擬不動產契約或協議事項。
４.代理其他與地政業務有關事項。
其中第1類及第2類業務，若有涉及兩造者，乃根據雙方合致之意思而為代理，並無置喙餘地；頂多提醒其適法性，無所謂雙方代理之衝突問題。而第3類則或有雙方代理衝突之風險。
(三)無從強制交易雙方各聘一位地政士
多一位地政士參與，對涉及權利與義務對立者之權益保障，當然有其正面意義，而值得宣導。然而地政士業務多係屬前述第1類業務，而少有涉及兩造對立衝突之第3類業務，因此，顯然無從強制交易雙方各聘1位地政士。
惟若涉及鉅額交易，如逾億元交易，或同一年內2次以上移轉者 ，這類不尋常的交易，為確保交易安全，或有雙方各聘1位地政士之需。
(四)廿年來地政士開業人數日益減少
現行買賣習慣，固仍多由買方自聘地政士，代理土地登記及其有關之稅務、公證、認證等業務，俾能於支付價金之後，順利取得不動產所有權，以確保交易安全。
但逕與建商（或其代銷業者）簽約 ，或經仲介媒合買進者，反而幾乎盡由建商或仲介業者指定之地政士代理為之。此一現象嚴重衝擊未能與建商及不動產經紀業者合作之地政士業務，從以下現象可見一斑：自2001年底至2021年底地政士開業人數從16,075人降為10,897人（降幅逾32%），但同期的房地所有權移轉及設定抵押權登記筆數、不動產經紀業許可家數及從業人員均不斷增加。
四、結論與建議
(一)雙地政士確實足以提高交易安全
在交易過程中，多一位專業人士，無論是地政士或律師 ，確實得以發揮制衡及除錯功效，確實足以提高交易安全。
(二)不宜強制施行雙地政士制度
代理申請土地測量、土地登記及其有關之稅務、公證、認證、提存事項，與不動產契約或協議之簽證，若有涉及兩造者，乃根據雙方合致之意思而為代理，地政士無置喙餘地，至多得以提醒其適法性，無所謂雙方代理之衝突問題。若施行雙地政士制度必然增加當事人之負擔，徒惹民怨。故宜宣導，而不宜強制。


撰稿人：李基勝