以容積代金標購公共設施保留地之研析
撰成日期：111年6月
更新日期：111年6月21日
資料類別：議題研析
作者：吳淑青
編號：R01719
一、 題目：以容積代金標購公共設施保留地之研析
二、 所涉法律
都市計畫法、土地徵收條例、都市計畫容積移轉實施辦法
三、探討研析
（一）據報載桃園大崗高中6公頃用地，目前已透過容積移轉作業陸續取得2.8公頃。市議員質詢指出，市府實施容積代金兩年，出現排擠捐地容積移轉，呼籲市府將大崗高中鄰近區域所收18億元代金用於徵收不足的校地；市長表示，難以開例花巨資徵地設校，代金收入將作為全市未徵收公共設施保留地(簡稱公保地)取得及公共建設經費 。
（二）依《都市計畫法》第83條之1第1項規定：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。內政部於所訂定之《都市計畫容積移轉實施辦法》，其第4條第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關為辦理容積移轉，得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序，訂定審查許可條件。
（三）都市計畫公保地容積移轉之原意，係考量政府財政能力有限，爰以容積移轉作為補償公保地所有權人方式之一 。由於地主常因資訊落差，將公保地低價出售，不僅掮客賺取龐大價差，建商也從增額空間獲得巨額收益。內政部爰於98年10月增訂《都市計畫容積移轉實施辦法》第9條之1，明定兼採折繳代金方式辦理容積移轉，期能減少原有容積移轉暴利炒作問題。而代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之私有都市計畫公保地為限。各地方政府於近年依此修訂容積移轉審查許可自治條例，納入容積代金制度。
（四）政府取得容積代金後，會透過競價標購、協議價購、徵收等方式取得公保地，因此可使更多公保地地主獲得補償。臺北市政府領先其他縣市，自103年6月30日公告「臺北市容積移轉審查許可自治條例」開始收取容積代金，並自108年起以標購方式取得私有公保地 。其投標須知卻規範公保地所有權人參與土地標價，須以公告土地現值15%為上限，價低者優先承買，涉侵害人民財產權 。經監察院109年調查後，臺北市政府將標購價格上限調整為公告現值 20%，惟相較於《土地徵收條例》規定以市價辦理土地徵收補償，仍顯偏低。
四、建議事項
(一) 容積代金標購公保地宜訂定低標，以保障地主權益
都市計畫將私人土地劃設為「公共設施保留地」，土地使用受限，政府又長期不徵收，嚴重損害地主權益。容積代金制度係為避免容積移轉的利益由掮客及建商取得，不僅地主沒有受益，也沒有歸公。但以容積代金標購公保地，政府一方面收取高額的代金，卻未給予公保地地主應有的補償，雖然利益歸公，容有變相逼迫地主以低價出讓公保地之疑慮，以致於影響土地所有權人投標意願。建議修正《都市計畫容積移轉實施辦法》第9條之1，除規定折繳代金之金額如何評定，宜增訂容積代金標購公保地之最低標，以保障地主權益。
(二) 容積代金標購公保地，宜以持有年限久及已開闢者優先補償
全國各市縣都市計畫公保地，劃定後歷經數十年，迄未徵收使用的個案甚多，積累民怨已深。根據《都市計畫法》，都市計畫編定公共設施用地，最長應於25年內完成 。依司法院大法官釋字第336號所示，公保地經通盤檢討，如認無變更之必要，應儘速取得，以免長期處保留狀態。若不為取得，則土地所有權人既無法及時獲得對價，另謀其他發展，又限於都市計畫之整體性而不能撤銷使用之管制，致減損土地之利用價值。其所加於土地所有權人之不利益將隨時間之延長而遞增。另公保地又分為「已開闢未徵收」和「未開闢未徵收」，已開闢者連使用都不能使用。爰以容積代金標購公保地，應將持有年限、是否已開闢等進行排序，讓土地被占用時間長的地主能優先得到補償。
撰稿人：吳淑青
二、 所涉法律
都市計畫法、土地徵收條例、都市計畫容積移轉實施辦法
三、探討研析
（一）據報載桃園大崗高中6公頃用地，目前已透過容積移轉作業陸續取得2.8公頃。市議員質詢指出，市府實施容積代金兩年，出現排擠捐地容積移轉，呼籲市府將大崗高中鄰近區域所收18億元代金用於徵收不足的校地；市長表示，難以開例花巨資徵地設校，代金收入將作為全市未徵收公共設施保留地(簡稱公保地)取得及公共建設經費 。
（二）依《都市計畫法》第83條之1第1項規定：公共設施保留地之取得、具有紀念性或藝術價值之建築與歷史建築之保存維護及公共開放空間之提供，得以容積移轉方式辦理。內政部於所訂定之《都市計畫容積移轉實施辦法》，其第4條第1項規定，直轄市、縣（市）主管機關為辦理容積移轉，得考量都市發展密度、發展總量、公共設施劃設水準及發展優先次序，訂定審查許可條件。
（三）都市計畫公保地容積移轉之原意，係考量政府財政能力有限，爰以容積移轉作為補償公保地所有權人方式之一 。由於地主常因資訊落差，將公保地低價出售，不僅掮客賺取龐大價差，建商也從增額空間獲得巨額收益。內政部爰於98年10月增訂《都市計畫容積移轉實施辦法》第9條之1，明定兼採折繳代金方式辦理容積移轉，期能減少原有容積移轉暴利炒作問題。而代金之用途，應專款專用於取得與接受基地同一主要計畫區之私有都市計畫公保地為限。各地方政府於近年依此修訂容積移轉審查許可自治條例，納入容積代金制度。
（四）政府取得容積代金後，會透過競價標購、協議價購、徵收等方式取得公保地，因此可使更多公保地地主獲得補償。臺北市政府領先其他縣市，自103年6月30日公告「臺北市容積移轉審查許可自治條例」開始收取容積代金，並自108年起以標購方式取得私有公保地 。其投標須知卻規範公保地所有權人參與土地標價，須以公告土地現值15%為上限，價低者優先承買，涉侵害人民財產權 。經監察院109年調查後，臺北市政府將標購價格上限調整為公告現值 20%，惟相較於《土地徵收條例》規定以市價辦理土地徵收補償，仍顯偏低。
四、建議事項
(一) 容積代金標購公保地宜訂定低標，以保障地主權益
都市計畫將私人土地劃設為「公共設施保留地」，土地使用受限，政府又長期不徵收，嚴重損害地主權益。容積代金制度係為避免容積移轉的利益由掮客及建商取得，不僅地主沒有受益，也沒有歸公。但以容積代金標購公保地，政府一方面收取高額的代金，卻未給予公保地地主應有的補償，雖然利益歸公，容有變相逼迫地主以低價出讓公保地之疑慮，以致於影響土地所有權人投標意願。建議修正《都市計畫容積移轉實施辦法》第9條之1，除規定折繳代金之金額如何評定，宜增訂容積代金標購公保地之最低標，以保障地主權益。
(二) 容積代金標購公保地，宜以持有年限久及已開闢者優先補償
全國各市縣都市計畫公保地，劃定後歷經數十年，迄未徵收使用的個案甚多，積累民怨已深。根據《都市計畫法》，都市計畫編定公共設施用地，最長應於25年內完成 。依司法院大法官釋字第336號所示，公保地經通盤檢討，如認無變更之必要，應儘速取得，以免長期處保留狀態。若不為取得，則土地所有權人既無法及時獲得對價，另謀其他發展，又限於都市計畫之整體性而不能撤銷使用之管制，致減損土地之利用價值。其所加於土地所有權人之不利益將隨時間之延長而遞增。另公保地又分為「已開闢未徵收」和「未開闢未徵收」，已開闢者連使用都不能使用。爰以容積代金標購公保地，應將持有年限、是否已開闢等進行排序，讓土地被占用時間長的地主能優先得到補償。
撰稿人：吳淑青