【僅供委員參考】
一、 題目：公寓大廈外牆維護問題研析
二、 議題所涉法規
建築法、公寓大廈管理條例、建築物公共安全檢查簽證及申報辦法
三、背景說明
（一）中部一處大樓外牆磁磚嚴重剝落，外觀就像壞軌的硬碟，在網路上引發討論，也驚動政府單位，要求改善否則開罰，對此，該大樓社區管委會解釋，因建商已經倒閉，維修費用要3000萬元，管理委員會資金不足，所以每戶要負擔近10萬元的維修費，意見難統一 。
（二）近年來國內建築物外牆磁磚或石材等飾材掉落，導致路人受傷或死亡的案例時有所聞。國內鋼筋混凝土建築物的耐用年限約在40年以上，但是國內一般外牆磁磚使用10餘年後，即面臨剝落的問題與維修的困擾 。公寓大廈已成為當今社會普遍的居住型態，關於其外牆管理、維護及修繕，更應該未雨綢繆，避免磁磚剝落，造成不幸死傷的公安事件。
（三）依《建築法》第77條第1項規定：「建築物所有權人、使用人應維護建築物合法使用與其構造及設備安全。」第3項規定：「供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託中央主管建築機關認可之專業機構或人員檢查簽證，其檢查簽證結果應向當地主管建築機關申報。非供公眾使用之建築物，經內政部認有必要時亦同。」爰申報之義務人為建築物所有權人、使用人。
（四）另依《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》第3條規定，建築物公共安全檢查申報範圍包括防火避難設施及設備安全標準檢查；耐震能力評估檢查。該辦法第4條第2項規定，建築物為公寓大廈者，得由其管理委員會主任委員或管理負責人代為申報。惟建築物公共安全檢查申報範圍並未包含建築物外牆安全評估。
四、探討研析
(一) 宜將建築物外牆安全評估納入公共安全檢查項目
根據內政部不動產資訊平臺統計，截至111年第2季止，全國屋齡30年以上的住宅數為460萬戶，占全國住宅總戶數(901萬戶)比率為51％，亦即全臺有一半以上的房子為超過30年以上的老宅。另以臺北市為例，依臺北市建築管理工程處統計，104年到109年間，平均每年約有761件大樓外牆磁磚剝落的通報案；110年大幅下降為345件，其中190件有立即危險，已改善143件，47件列管中 。臺灣地震頻繁，且近年來氣候劇烈變化，推動老舊住宅外牆的補強及維護等措施，刻不容緩。爰宜將建築物外牆安全評估納入《建築物公共安全檢查簽證及申報辦法》之申報範圍，強制要求一定規模以上之建築物辦理外牆飾材的安全評估，並規定檢查頻率、施行日期、評估檢查項目、機構及人員等事項 。
(二) 增訂公寓大廈管理委員會為建築物定期安檢之義務人
有關外牆磁磚剝落經認屬未維護建築物合法使用與其構造安全所致，得依《建築法》第91條第1項規定，處建築物所有權人、使用人新臺幣 6 萬元以上 30 萬元以下罰鍰，並限期改善，屆期仍未改善，得連續處罰。如係公寓大廈者，亦得以區分所有權人會議決議要求管理委員會維護，無正當理由未執行，影響住戶權益者，得依《公寓大廈管理條例》第48條，處罰主任委員、管理負責人或管理委員 。
自《公寓大廈管理條例》於84年制定後，公寓大廈設置管理組織已相當普遍，惟現行《建築法》皆以「建築物所有權人、使用人」為義務人及處罰對象。但目前高樓大廈隨處可見，建物高聳、居住戶數眾多，其維護修繕涉及高空作業專業，檢修技術及所需費用龐大，宜由管理委員會統一負責較為妥適。為落實外牆定期檢查及公共安全申報，《建築法》應增訂管理委員會為建築物定期安檢之義務人及處罰對象，以應實需。
撰稿人：吳淑青