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議題研析

以房養老 撰成日期:105年4月 更新日期:105年4月1日 資料類別:議題研析 作者:陳宏明 編號:R00011

(一)「以房養老」係指「逆向房屋抵押貸款」或與此類似之制度。傳統上,房屋抵押貸款係指購屋者在支付部分房款後,其差額通過以所購房屋作抵押向銀行貸款,然後由購屋者在一個較長時間內分期償還給銀行的一種貸款形式,當債務清償後,房屋之抵押權塗銷,借款人取回該房屋之所有權。但「逆向房屋抵押貸款」的現金流向與普通的抵押貸款正好相反,係指擁有房屋產權的老年人將房屋產權抵押給銀行等貸款機構,貸款機構對借款人的年齡、預期壽命、房屋的現值、未來的增值、折損情況等進行綜合評估後,視借款人的平均餘命,將房屋評估後的核定價值分攤到預期壽命年限,按月或年支付現金給借款人,借款期間可暫不支付利息,直接計入債權,借款人在領取現金期間仍得以繼續居住於該房屋內。當借款人去世後,貸款機構獲得房屋的產權,將其進行銷售、出租或者拍賣,用來償還貸款本息。

(二)我國步入老年化、少子化社會,加上都會區房價高漲,一般人努力大半輩子到退休時,除了奮鬥20-30年剛繳完房貸的不動產較具價值外,手頭上可運用的現金可能不多。再者,已退休的老年人如有資金需求欲向金融機構取得信用貸款的成功率趨近於零,故對於金融機構提出「以房養老」相關商品,不妨正面看待。

(三)該制度係提供不動產為抵押擔保品之金融借貸行為,是否公平合理,與房地產估價結果、貸款成數、放貸利率、年期、借貸戶應負擔之管理費用及契約屆期時老年人猶然健在之後續處理方式息息相關,亦須注意避免金融機構違反當事人意願,藉機向老年人不當推銷其他投資性金融商品等問題。

(四)建請主管機關金融監督管理委員會應就金融機構推出「以房養老」相關金融商品之放貸條件、招攬業務方式及風險資訊揭露等建立監督管理機制,持續加以監管,避免因雙方資訊不對稱而有損及消費者權益之情形。

(五)「以房養老」並非僅有「逆向房屋抵押貸款」一途,。尚包括出租大房換租小房、出售大房換購小房或郊區房,用差價款養老;或將房屋抵押給養老機構後免費入住養老機構等其他方式。建議老人福利主管機關內政部應建立「以房養老」相關專業諮詢服務與申訴管道,提供老年人專業、客觀、正確之理財諮詢服務,協助老年人充分取得市場資訊,俾利作出對其最有利的選擇。