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議題研析

關於《民法》第166條之1施行日期之問題研析 撰成日期:106年3月 更新日期:106年3月1日 資料類別:議題研析 作者:李基勝 編號:R00139

(一)不動產交易,賣方最怕收不到錢,又無法解除契約;買方最怕付了錢,卻拿不到產權,或買到的不是自己想要的。

(二)公證若不配合其他相關機制,預售屋交易縱使經過公證,也無法確保買方能拿到自己想要的。成屋交易,強制公證也無從確保產權與價金無損。反之,若有其他妥適的交易機制,不辦理公證,也能確保交易安全。

1、目前實務上,許多不動產交易已然仿效ESCROW,採行俗稱的「履約保證」,以確保賣方欲取得價金,務必移轉產權;買方要取得產權,務必付訖價金。雙方也不必擔憂第三人擾亂交易,以致付了錢卻拿不到產權(例如被查封),或出現不能預期的負擔(例如抵押權或他項物權塗銷)。不必公證都可以辦到了!反之,契約經過公證,若不兼採以上機制,風險依舊存在。

2、預售屋交易部分,除前述付款履約保證之外,增加營造過程中的中間檢查,完工後的代為驗收,以維護買方權益。這都不是單純的公證可以做到的,也不是不動產交易公證人的法定業務。

(三)除民間團體曾請願刪除該規定(第4屆第5會期第2次會議)外,本院委員也曾提案質詢《民法》第166條之1規定之妥適性(第4屆第3會期第2次會議);並有進一步提案刪除(院總第1150號委員提案第17279號,立法院第8屆第6會期)。顯見該規定之妥當性已然備受各界質疑。

(四)所以,與其推動不動產買賣強制公證,不如審慎參酌多年來的「履約保證」或ESCROW經驗,制定一套強制性的履約保證制度,對於不動產交易安全與實價登錄之落實,更具實益,才不會讓司法改革流於形式。