(一) 現行土地法第97條規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。約定房屋租金，超過前項規定者，該管直轄市或縣（市）政府得依前項所定標準強制減定之。」所謂「城市地方」，實務上認為係依法發布都市計畫之地區；又本條所稱「房屋」，實務函釋及學說咸認係指供住宅用之房屋而言，不包括營業用房屋。

(二) 所謂「土地及建築物之總價額」，依土地法施行法第25條規定，土地價額依法定地價，建築物價額依該管直轄市或縣（市）地政機關估定之價額。其所謂法定地價係指土地所有權人依土地法所申報之地價，依土地法第156條規定，土地所有權人聲請登記所有權時，應同時申報地價，但僅得為標準地價20%以內之增減。而此所稱之標準地價，乃直轄市或縣（市）地政機關調查最近2年內土地市價或收益價格，據以估定公布之地價。至於建築物價額之計算，因實務上地政機關並未依土地法規定於規定地價時同時估定建築物價額，故內政部曾函釋，各級法院如基於城市地方房屋租金訴訟之需要，函請直轄市或縣（市）政府辦理建築物價額之估定案件，係依地價調查估計規則及依該規則第24條訂定之相關標準估計之。司法實務上，亦有以房屋稅稽徵機關依房屋稅條例規定評定之房屋現值為準之見解。

(三) 依內政部公布「公告地價占一般正常交易價格百分比」資料顯示，105年度全國各縣市公告地價占一般正常交易價格之百分比，最高為連江縣33.74%，最低為金門縣2.84%，全國平均為20.50%。另依平均地權條例第16條規定，土地所有權人未於公告期間申報地價者，以公告地價80%為其申報地價，亦即目前申報地價僅為公告地價之80%，該價格已與土地正常交易價格產生嚴重偏離。另房屋評定現值係稅捐稽徵機關課徵房屋稅之準據，為免讓納稅義務人承擔過重之稅負壓力，該現值亦遠低於市場交易價格，現今社會如維持以「土地及建築物之總價額」之10%，作為房屋年租金上限之計算標準，是否有以法律過度犧牲出租人利益，保障承租人權益之虞，實值檢討。

(四) 查土地法第97條城市地區之房屋租金不得超過土地及其建築物申報總價年息百分之十之上限規定，乃1946年國民政府於大陸地區統治時期，考量抗戰期間各地房屋遭戰火損毀情形嚴重，戰後大量人口往城市集中，城市房屋供不應求，為防止屋主趁機哄抬房租，爰設立房租最高額限制，以保護弱勢承租人。反觀現今臺灣社會，根據內政部營建署2016年統計，全國達86.26萬餘宅，空屋率高達10.35%，另據行政院主計總處統計，我國6大都會區房屋自有率均高達8成以上，相較當年房屋供不應求之情形，已明顯和緩。又現今符合一般居住水準之房屋，其建築結構、內部裝潢、衛浴設備、水電供應及汙水排放設施，均非70年前修法當時出租住宅之水準所可比擬，即使是目前之出租住宅，其座落區位、交通條件、屋齡、建物結構及居住品質等，亦存有顯著的差別。此種無分房屋基本條件及品質優劣，一律適用相同之房屋租金限制規定，實已不合時宜。

(五) 土地法第97條第1項在性質上係屬強制規定，惟約定租金額若超過法定上限，承租人僅得依第2項請求直轄市或縣（市）政府依法定上限標準強制減定，並非當然無效。又約定租金額超過法定上限部分，出租人就該部分租金無請求權，承租人亦得拒絕給付該部分之租金；承租人若已為給付，出租人受領該部分租金亦不構成不當得利。鑒於該法定房租限制下之租金偏低，現行諸多法律(包括國有財產法、住宅法等)，均明定關於出租房屋之租金，不受土地法第97條限制之規定。

(六) 日前行政院送本院審議之《租賃住宅市場發展條例草案》，亦於第6條規定：「租賃住宅之租金，由出租人與承租人約定，不適用土地法第九十七條規定。」立法說明指此係為避免影響出租人提供租賃住宅之意願，尊重市場機制，爰予以排除適用。惟本文認為，基於承租人社會經濟地位相對較為弱勢之考量，美、英、德等先進國家，均定有房租管制相關規定，前述草案既以健全租賃住宅市場、保障租賃當事人權益為立法目的，當不宜僅消極排除土地法第97條限制、使其回歸市場機制決定而已，而應積極提出符合現今社會需要之房租管制措施，以建構出公平、合理、符合租賃雙方利益之法制。

(七) 揆諸美國、英國及德國之立法例，其房租管制方式均非採最高額限制，而是規定租賃期間房東不得任意提高租金、租金之頻率(至少1年)及漲幅限制(德國規定除非房屋經過重大修繕，否則3年以內漲幅不能超過20%)。租賃雙方如對租金調整有異議，得申請相關單位進行協調處理。本文認為，鑒於出租住宅本身條件即存有相當大的差異性，租金亦隨契約租期長短、周邊租賃行情及物價上漲率而有不同，立法政策上可朝依出租住宅之原租金水準，並參考周邊相似住宅之租金水準、物價上漲率及房東重大修繕所支出費用，就房租上漲要件、頻率及幅度加以限制，作為房租管制之手段，當較符合現今社會需求並有助於保障租賃雙方權益。