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議題研析

關於房地持有稅之問題研析 撰成日期:106年7月 更新日期:106年7月1日 資料類別:議題研析 作者:李基勝 編號:R00231

(一)持有稅影響所有權人之持有成本

近年來全球利率走低,存款甚至出現負利率,貸款購置房地產之資金成本也相對走低,乃致無從再以貸款利率作為調控不動產交易之有效工具。因此,房屋稅及地價稅(以下合稱持有稅)對於不動產持有成本之影響益見重要。然而根據研究,不動產持有稅遠低於其他財產每年應繳納的稅賦(諸如汽機車牌照稅、汽車燃料使用費);且持有稅占不動產取得價格之比例甚低,嚴重者甚至出現不及千分之一者,即千年之納稅總額買不下該不動產。

假如實質的持有稅率提高為5%,勢必增加持有人之負擔,而阻止新的投資客進場,並趕出已進場者。惟若無差別的調高稅率,對於自用者之傷害也甚鉅。

(二)過低的持有稅強化不動產投資偏好

傳統觀念「有土斯有財」,深植人心。況且在臺灣,不動產價格波動也低於黃金,並長期看漲。不動產早已是全民主要的投資選項。又如前述,不動產持有稅遠低於其他資產,更加強化不動產投資偏好,乃致房屋持有率高達八成。

(三)不動產市場興旺排擠其他產業投資

一如科技名人林百里所言,筆電產業是辛苦行業,企業競爭每天都像在跑百米,要是重新選擇的話,會選房地產行業。當資金大量流向不動產市場,勢必影響其他產業的投資。

(四)提高持有稅是緩和不動產價格上漲的不二良方

持有稅率高,勢必加重投資客的持有成本,若不堪承擔該成本,自然會加速釋出,當然也可能將閒置不動產,投入租賃市場,而緩和不動產價格之上漲。如此作為,對於不動產投資人固然不利,但卻有利於購屋者,甚至迫使閒置資金投入其他產業,乃致充裕其他產業升級所需的資金。

(五)持有稅之改革方向

依照現制,持有稅之改革,與其期待地方政府,不如期待中央政府。因為地價稅雖由地方課徵,但其立法操之中央。如新聞報導,不能期待地方調高房屋稅率。純就稅率而論,我國的持有稅率難謂偏低,但實質稅率之所以偏低,實乃現行稅制係以法定價格(房屋課稅現值及土地申報地價)為課稅基準,乃致偏低。因此,不但應以交易實價課徵所得稅及土地增值稅,更應以之為持有稅之課徵基礎,並且大幅調漲閒置不動產之實質稅率,出租者次之,自用者維持現狀,即對自用者不增加負擔,只對自用以外之不動產增加稅賦,而不影響全民的正常生活。因此,縱然不能壓抑不動產市場,以免過度蓬勃,政府也得以增加稅收,有利而無害。