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議題研析

不動產移轉後之押租金返還義務 撰成日期:106年7月 更新日期:106年7月1日 資料類別:議題研析 作者:陳宏明 編號:R00238

(一) 租賃關係終止時,承租人如未積欠租金或其他損害賠償債務,並將租賃物返還出租人,出租人應將押租金返還承租人;如承租人有積欠租金或應負損害賠償債務之情形,出租人則得自押租金中直接扣抵取償再將餘額返還之。押租金在交易市場上相當普遍,我國民法雖未就押租金加以規定,但實務見解肯認之,另土地法第98條、第99條所稱之「擔保金」及耕地三七五減租條例第14條、第23條所稱之「押租」,在概念上均與前述押標金所指相同。

(二) 依據民法第425條第1項規定:「出租人於租賃物交付後,承租人占有中,縱將其所有權讓與第三人,其租賃契約,對於受讓人仍繼續存在。」此即所謂「買賣不破租賃」。準此,租賃契約對於租賃物之受讓人繼續存在,受讓人繼受原出租人之地位,得請求承租人依約支付受讓後始屆期之租金。關於押租金是否一併移轉於受讓人,涉及承租人於租賃關係終止時應向原出租人(讓與人)或現出租人(受讓人)請求返還押租金之問題,在理論及實務見解上長久以來頗有爭論,主要見解如下:

◎當然由現出租人(受讓人)繼受說:民法學者史尚寬及鄭玉波採之,認為受讓人得就買價內扣存,且押租權無須以押租之轉交為受讓人負返還義務之要件,其有無轉交,承租人未必知之,承租人就押租金僅有債權性質之返還請求權,如受讓人不當然繼受押租金之返還義務,則不足以保護承租人。實務見解如司法院(下同)24年院字1266號、25年院字1421號、27年院字1807號及28年院字1843號等早期解釋,均採此說。

◎不當然由現出租人(受讓人) 繼受說:實務界見解自28年院字1909號解釋後,即改採此說(如最高法院51年台上字1248號、51年台上字2858號、51年台上字6886號及65年台上字156號判例)。該號解釋略謂:「民法第425條所謂對於受讓人繼續存在之租賃契約,係指民法第421條第1項所定意義之契約而言。若因擔保承租人之債務而收受押金,則為別一契約,並不包含在內。此項押金,雖因其所擔保之債權業已移轉,應隨同移轉於受讓人,但押金契約,為要物契約,以金錢之交付為其成立要件,押金權之移轉自亦須交付金錢,始生效力。……。出租人未將押金交付受讓人時,受讓人既未受押金權之移轉,對於承租人自不負返還押金之義務。……。此為本會議最近之見解,所有以前關於此問題之解釋,應予變更。」意即押租金契約為要物契約,受讓人須自讓與人受有押租金之交付,始負有返還於承租人之義務。職是,租賃契約終了後,承租人應向現實際占有押租金之人請求返還。

(三) 在比較法方面,日本民法對此未有明文規定,但通說認為押租金之返還義務應由受讓人當然繼受,不問讓與人是否交付押租金於受讓人,且無論受讓人是否知悉。甚有認為押租金之返還債務,應屬於一種併存的債務承擔,讓與人並不脫離關係,對於承租人應與受讓人連帶負返還責任。德國民法修正前第572條規定:「被讓與不動產之承租人,為其債務之履行,對於出租人提供擔保者,受讓人繼受該權利及義務。受讓人僅於受有擔保之交付或承擔返還擔保債務時,負返還擔保責任。」西元2001年德國將本條內容修正為現行第566a條:「被讓與不動產之承租人,為其債務之履行,對於出租人提供擔保者,受讓人繼受該權利及義務。租賃關係終止時,承租人不能自受讓人取回擔保者,出租人仍繼續負返還擔保責任。」由此可知德國及日本現行法制,對此問題均採偏向保護承租人之前說立場,值得我國參考。

(四) 前述司法院早期之解釋,偏重於保護承租人;後期之解釋,雖可避免受讓人遭受無預期損失,但對於承租人之保護,顯有不周。我國目前實務上係以「不當然由現出租人(受讓人) 繼受」為通說,相較日本通說及德國立法例近期轉偏向保護承租人之趨勢,我國目前通說見解,實有再予斟酌調整之必要。

(五) 本文認為,「買賣不破租賃」乃立法者為保護經濟上弱勢之承租人,突破「債之相對性」原則而將原屬債權性質之租賃「物權化」之特別規定。押租金契約既係以擔保租賃契約(主契約)履行為目的之從契約,基於保護承租人之相同立場,似應解釋為當然併同主契約移轉由受讓人繼受,而無庸拘泥於要物契約與否之爭論。再者,受讓人因承租人占有租賃物而得知有租賃關係存在,有無押租金之因素自應納為交易考量;至於讓與人於讓與租賃物時有無將押租金一併交付於受讓人,是屬其雙方內部債之關係,承租人無從得知,將讓與人未交付押租金之情事作為受讓人拒絕返還承租人押租金之抗辯事由,對承租人實有不公。鑒於我國民法對此並無明文規定,復在司法院後期解釋及最高法院判例多採後說之情形下,立法政策上如欲改採偏向保護承租人之立場,當應於民法明文規定之,其內容建議可借鑑前述德國民法之立法例,當較能貫徹前述保護承租人之立法本旨。