一、題目：預售屋之實價登錄問題研析
二、所涉法律
《不動產經紀業管理條例》及《土地法》。
三、探討研析：
報載：預售屋之實價登錄擬採成交後即時登錄，即簽訂預售屋買賣契約書後三十天內逐案申報，一反現行規定於代銷結案後整批申報（行政院所提修正案及現行《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項）。
房地產業者多不認同，強調預售屋只是購買「權利」，而「非物權」，實際產權坪數要交屋後完成登記才會清楚，甚至有差額找補等問題，且買方隨時可反悔不買，退戶時又沒有申報機制，可能誤導或影響實價正確性，也存有太多哄抬操作空間，香港早出現「假買賣」案件，建議應該先行釐清問題，再來考慮執行。
業界以上說法，主要係為繼續維持現行制度，上述問題並非不能克服。
(一)實價登錄內容為「成交案件實際資訊」
實價登錄制度旨在登錄租賃或買賣不動產「成交案件實際資訊」，自始不以物權為必要條件，也未包括全部的物權交易（例如地上權、農育權、不動產役權及典權）。因此，房地預售案件，應辦理實價登錄，如有助於「建立不動產交易秩序，保障交易者權益，促進不動產交易市場健全發展」（《不動產經紀業管理條例》第1條），並非不能為之。
(二)房地預售內容既能訂約，即無不能實價登錄之難題
內政部自1975年起即已明令未經領得建造執照者，不准預售。取得建造執照時，即已完成建築物之設計圖說，乃得以簽訂買賣標的。雖然可能於交屋時有所找貼，但隨著建築技術之精進，此等現象已然減少，甚至得以避免。至少專有部分之主建物與附屬建物，及其共有部分之公共空間，已然得以確定其範圍。縱使容有誤差，並非不能載明於「成交案件實際資訊」，使之明確。所以，房地預售內容既能訂約，即無不能實價登錄之難題。
(三)預售房地移轉之解約
現行實價登錄亦無有關預售房地移轉前之解約，應如何處理實價登錄資訊之規定。蓋「代銷契約屆滿或終止三十日內……申報登錄成交案件實際資訊」（《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項）完成後，未必不會有解約或轉售情事。縱使維持現制一樣未解決退戶時又沒有申報機制，可能誤導或影響實價正確性，也存有太多哄抬操作空間之現象，未見業者就此提出改善建議，卻積極反對改革，寧不怪哉！
業者的確可以善用解約技巧哄抬預售價格。即於預售之初，以人頭做成「假」買賣，拉高成交價格，再視市場走勢決定繼續拉抬該「假」買賣標的，或打折出售（製造後者佔了便宜的假象）。畢竟，預售契約於移轉登記之前，可以隨時解約。因此，若訂約後卅日內即應「申報登錄成交案件實際資訊」，恰好讓不肖建商可以藉機哄抬價格。尤其是由業者單方辦理預售案件之實價登錄時，更易發生如此弊端。
再者，依照現行法制預售屋無門牌、建號，只有建商的圖說編號，而無法與預售屋完工後之資訊完全連結，更不免讓實價登錄資訊失真或誤解。因而增加不肖建商的作弊空間。
(四)登錄資訊不足，才有哄抬空間
同一標的可能為轉賣而解約，也可能解約之後，久久未能再售出，這也是不動產市場極具參考價值之資訊。故未嘗不能進一步制定相關登錄規範，以充分呈現此一現象。如果能讓預售屋及其完工後登記之產權資訊完整連結，讓該建物從預售時之成交、解約、再成交至完工後之歷次產權移轉價格充分呈現，必然有助於房地市場之健全發展，更能降低哄抬炒作空間，以保護非純為賺取差價之自住自用者。
如何連結預售屋及其完工後之產權登記資訊，莫過於預售案開始時，即得以仿效《土地法》第79條之1規定之預告登記及《民法》第513條規定之承攬人抵押權之模式，賦予預售屋得門牌，並暫編建號，辦理交易登記，一如成屋。
果能如此，除有利於實價登錄資訊之連結，更能保障交易安全，避免一屋兩賣之糾紛。
四、建議事項
綜上所見，房地預售案件無不能辦理實價登錄之難題，而且該等「成交案件實際資訊」頗具參考價值，更應妥善為之。無論由業者單方申報，或交易雙方共同申報，若解約時無須申報，將造成資訊失真現象，也更容易為不肖業者利用「簽訂預售屋買賣契約書後三十天內逐案申報」之規定，製造「假」買賣，以哄抬價格，反而乖離修法旨意，助紂為虐。茲建議如下：
(一)預售案件之「解約」應併入實價登錄制度
預售案件「解約」時，應與原「成交案件實際資訊」合併記載，即解約時，仍應申報。
(二)積極建立預售屋之預告登記制度
仿效《土地法》第79條之1規定之預告登記及《民法》第513條規定之承攬人抵押權之模式，建立預售屋之預告登記制度，俾使預售屋從預售時之成交、解約、再成交至完工後之歷次產權移轉價格充分呈現，並連結，以貫徹實價登錄之本旨；並能有效杜絕一屋多賣之預售糾紛，確保交易安全。就此，建議於《土地法》第79條之1第1項增訂「預售房地之移轉請求權」列為第4款；並請委員催促內政部仿效《土地登記規則》第117條之規定，增訂相關規定以資落實。
(三)預售屋之變更設計也應如實記載
預售屋於完工前，未嘗不可能變更設計。重大變更可能變更主要構造、增加高度或面積、變更建築物設備內容或位置，而有另申辦建造執照之必要（《建築法》第39條）。如此一來，可能衍生預售契約爭議或修改，且必然悖離前揭預告或預為登記內容，以致或謂該登記制度不可行，實則不然。於此情況，預告或預為登記，若能如實呈現設計變更情事，且實價登錄也同時註記該事實，更足以彰顯預售期間及其完工後成屋之交易實況，必使交易資訊更為透明，降低交易成本，更有利於不動產市場之正常發展。
