一、 題目：自用住宅房屋稅之檢討
二、 所涉法律：房屋稅條例第5條
三、 探討研析
(一) 依房屋稅條例第5條規定，房屋稅係依「房屋現值」按住家用房屋或非住家用房屋課以不同之法定稅率，現行供自住使用者，稅率為其房屋現值1.2%；而「房屋現值」依同條例第10條第1項規定，則由主管稽徵機關依據不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。有關房屋現值之估計，同條例第11條第1項明定有3款應依據事項。
(二) 由於我國的房屋標準單價是根據興建時的造價，而非市價，課稅稅基嚴重低估，評定現值與市價差距甚遠，近幾年各地方政府紛紛相繼檢討房屋稅基及稅率以後，房屋稅收逐年攀高。然而，因自用住宅房屋稅亦大幅提高之下，有論者即以憲法第15條「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障」、「居住是基本人權」等論點，認為自住房屋的房屋稅是違法、違憲的稅目，提出僅有一屋自住者，應免房屋稅。
(三) 對於財產課稅，有認為財產是一個人經濟上給付能力的表現，包括對於財產的應有孳息收益以及尚未實現的財產增值利益，課予稅負，具有正當性。亦即基礎的財產所得，比較勞力所得，更具有負擔稅負能力，同時由於持有不動產之財產本身，即表彰財富經濟上負擔能力，至少具有應有收益能力，故基於量能課稅原則，應對於不動產課徵財產稅。
(四) 惟財產稅如果涉及住宅房屋之課稅，由於自用住宅房屋，涉及國民生存權之保障所需個人及家庭使用之財產，德國聯邦憲法法院曾經於1995年6月22日判決指出憲法對於個人及家庭的生存權保障，應按照其社會之經濟及文化水準，有關個人及家庭維持基本生活之經濟上基礎所需使用之財產，應當免於課稅干預，以維持其以自己責任形成個人的人格自由發展空間。是為保障個人及家庭之生存權，對於自用住宅房屋給予減免房屋稅之低稅負負擔，具有正當性。又基於住者有其屋之社會政策目的考量，為防止不動產投機炒作，對於持有多戶住宅房屋者，給予加重課稅，降低囤房誘因，使房價回歸居住的實質供需，亦具有正當性。
四、 建議事項
綜上所論，提高房屋持有稅成本雖可防杜投機人士短期買賣與炒作，有助平抑房價，但為避免增添自住者的賦稅負擔，保障人民的基本居住權，在改以趨近市場價格計算稅基後，對於自用住宅與非自用住宅應採取明顯的差別稅率待遇，給予自住者較優惠的稅率，以兼顧自住者之權益；惟對於所謂的自用住宅，應予明確的規範並採取嚴格的審查標準。短期內自住稅率或可從1.2％降到1％，戶數宜限縮為1戶；另外對於面積較大、價值較高之高級住宅，則已非個人及家庭維持基本生活所需使用之財產，宜課予較高之稅率，以符量能課稅原則；長期則可考量落實自用住宅免房屋稅。
建議修正房屋稅條例第5條第1項第1款為：「住家用房屋：供自住者，為其房屋現值百分之一；供公益出租人出租使用者，為其房屋現值百分之一點二；其他供住家用者，最低不得少於其房屋現值百分之一點五，最高不得超過百分之三點六。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率。」又同條第2項規定：「前項第一款供自住及公益出租人出租使用之認定標準，由財政部定之。」自住認定標準授權財政部定之，併此說明。
撰稿人：莊弘伃
「議題分析：自用住宅房屋稅之檢討」
書 面 意 見 表
單位：立法院法制局 提供日期： 2018/05/07
姓名：謝碧珠 職稱：研究員 聯絡分機： 8079
經審查提供意見如下：
一、「自用住宅房屋稅之檢討」乙文(以下稱本文)探討研析三之(二)後段指出：”…因自用住宅房屋稅亦大幅提高之下，有論者即以憲法第15條「人民之生存權、工作權及財產權，應予保障」、「居住是基本人權」等論點，認為自住房屋的房屋稅是違法、違憲的稅目，提出僅有一屋自住者，應免房屋稅。”然而，前揭憲法第15條所稱「財產權」之保障，並不以基本生活所需為限，即自用住宅(1屋)以外之財產，仍屬該憲法財產權之保障範圍，是以前揭論者之主張，論理邏輯難謂周延合憲。
二、本文探討研析三之(三)指出：「對於財產課稅，有認為財產是一個人經濟上給付能力的表現，包括對於財產的應有孳息收益以及尚未實現的財產增值利益，課予稅負，具有正當性。亦即基礎的財產所得，比較勞力所得，更具有負擔稅負能力，同時由於持有不動產之財產本身，即表彰財富經濟上負擔能力，至少具有應有收益能力，故基於量能課稅原則，應對於不動產課徵財產稅。」然而，財產稅與所得稅之課稅基礎與原則並不全然一樣。何況對於自用住宅或者閒置房宅，則難謂其有「孳息收益」。再者，房產之持有，並未必然會產生「未實現的財產增值利益」，甚至可能是「未實現的財產損失」。因之，作者前揭論述，難謂符合經濟實質或租稅原理。
三、本文探討研析三之(四)前段指出：「財產稅如果涉及住宅房屋之課稅，由於自用住宅房屋，涉及國民生存權之保障所需個人及家庭使用之財產，德國聯邦憲法法院曾經於1995年6月22日判決指出憲法對於個人及家庭的生存權保障，應按照其社會之經濟及文化水準，有關個人及家庭維持基本生活之經濟上基礎所需使用之財產，應當免於課稅干預，以維持其以自己責任形成個人的人格自由發展空間。是為保障個人及家庭之生存權，對於自用住宅房屋給予減免房屋稅之低稅負負擔，具有正當性。(簡稱維生經濟財產)」準此，自用住宅房屋之課稅，應以「維生經濟財產」為免稅基準。惟該文主張「但為避免增添自住者的賦稅負擔，保障人民的基本居住權，在改以趨近市場價格計算稅基後，對於自用住宅與非自用住宅應採取明顯的差別稅率待遇，給予自住者較優惠的稅率，以兼顧自住者之權益；惟對於所謂的自用住宅，應予明確的規範並採取嚴格的審查標準。短期內自住稅率或可從1.2％降到1％，戶數宜限縮為1戶….。」並因而建議修正房屋稅條例第5條第1項第1款條文為：「….供自住者，為其房屋現值百分之一…。各地方政府得視所有權人持有房屋戶數訂定差別待遇。」顯見作者對於自用住宅房屋課稅之建議係以「戶數」而非「維生經濟財產，故並不符合前揭德國聯邦憲法法院判決之精神，其立論之引用基礎為何？令人費解。
四、承前所析，作者主張「另外對於面積較大、價值較高之高級住宅，則已非個人及家庭維持基本生活所需使用之財產，宜課予較高之稅率…。」然而，其建議條文，對於稅負差別稅率之判準，仍以「戶數(即：各地方政府得視所有權人持有房屋”戶數”訂定差別稅率。)」為準，並非「面積」，其立論邏輯令人費解。
五、本文探討研析三之(四)後段指出：「又基於住者有其屋之社會政策目的考量，為防止不動產投機炒作，對於持有多戶住宅房屋者，給予加重課稅，降低囤房誘因，使房價回歸居住的實質供需，亦具有正當性。」惟國內無法實現住者有其屋之社會政策，主要是貧富差距過大，以致「某一群人」買不起房。因此，作者主張「對於持有多戶住宅房屋者，給予加重課稅，降低囤房誘因…」之結果，是否能因而實現「住者有其屋之社會政策」，非無可議。易言之，縱令加重課稅乃至房價下跌，恐仍難以實現所謂「住者有其屋之社會政策」。是以，本文以「住者有其屋之社會政策」作為加稅理由，恐不具說服力。
「議題分析：自用住宅房屋稅之檢討」
書 面 意 見 表
單位：立法院法制局 提供日期： 2018/05/07
姓名：李基勝 職稱：助理研究員 聯絡分機： 5134
經審查提供意見如下：
一、房屋稅之課徵不宜以「造價」，也不宜以「交易價格」為基礎
課徵房屋稅之基礎「房屋評定現值」與市場價格（交易行情）誠然相去甚遠，有目共睹。因為其標準單價係以興建時之造價為準，所以被嚴重低估。然另據財政部委外研究得知，地方政府所訂定之房屋構造標準單價低於實際工程造價甚多，不及實際工程費單價的五分之一 。因此，以房屋稅最高之實質稅率可能不及工程造價之1 %，最低者不及0.24%。況且，房屋交易價格必然高於實際工程造價，因為建商不能以實際工程價格取得房屋，建商再賣出之價格必然更高。
惟若擬改以趨近市場價格計算稅基，固然可採。但仍宜以合理的使用價值為基礎，而不宜逕以交換（買賣）價值為基礎，才不至於過高。否則，縱如莊文建議自用住宅稅率從1.2%降低為1 %，但房屋課徵之基礎卻調高5倍時（實際工程價格），反而頓時調高實質稅率為4倍，恐引發大反彈，何況調整「趨近市場價格」，抗爭必然更為劇烈。
二、自用與非自用之稅率應有明顯差別，但閒置與出租也應有差別對待
房屋應以使用為目的，而不宜作為投資籌碼，才不至於造成社會資源不當分配。因為閒置不用，或低度使用的房屋，甚至成為投資，競相賺取差價的籌碼時，會將社會資金吸引至不動產市場，導致其他行業的投資減少，不利於產業均衡發展。所以，自用稅率固然宜低，非自用宜高；但出租者總比閒置者更有助於資源之利用，也值得考慮予以差別對待。
三、房屋稅減免不應以「戶數」（棟數）為計算基礎
房屋大小差異甚大，茲以臺北市信義區信義段五小段015xx建號，門牌松勤路10x號16層住家為例。該房屋內含上下兩層，總面積468.22平方公尺（約141.63坪）、陽台50.75平方公尺、雨遮3.28平方公尺，專有部分共522.25平方公尺（約157.98坪）；公共設施及9個車位應有部分共約781.54平方公尺（約236.42坪）；合計約1,303.79（約394.40坪）。姑且不論價值為若干，該房屋顯然遠比尋常住家大上5至10倍。自住前揭豪宅，適用最低的自用住家房屋稅率（1.2%），但擁有尋常公寓四戶以上者，其總面積尚且不及前揭豪宅一戶，若未能全部設定為自用住宅 ，則部分房屋卻應適用更高的稅率，顯然有違量能課稅及公平原則。
據2011年報載，臺北市250坪之帝寶，房屋評定現值僅有1,046萬元 。如果未為自用住宅時，前揭帝寶二戶高達500坪，比三戶同為帝寶但面積較小者（160坪） 總面積（480坪）大，但前者得以適用較低稅率（2.4%），後者卻應適用較高稅率（3.6%） ，同樣有違量能課稅及公平原則。遑論尋常公寓與豪宅比較，比前例更為嚴重。
四、房屋稅宜以居住者之人均面積為減免之基礎
房地稅之減免，應從使用人口數為優先考量，才能「物盡其用，地盡其利」，以免房地被閒置或低度利用，乃致成為投資（投機）工具。反之，加重稅者應從使用角度著手，而且其加重程度應令納稅義務人有感，即其加重程度，應足以迫使其有效利用為原則。
五、房屋稅如屬地方稅，應放手地方自行訂定稅基標準及稅率
自《地方稅法通則》施行以來，固已先後提出逾50案之地方稅自治條例，但難謂直轄市及縣（市）政府善用該條例以課徵其地方稅。另外，房屋稅之稅率受限於中央立法之《房屋稅條例》，地方政府如僅調整房屋課稅現值及房屋戶數之差別待遇，而不能調整其「稅率」 ，將導致多數的自用住宅及其基地大幅調高其稅額，以致陷於不合理的境地。由此可見，房屋稅之改革，中央與地方之權責應重新釐清與調整。而非一面高談自用住宅房屋稅率宜限縮為一戶，卻又仍許「各地方政府得是所有權人持有房屋戶數訂定差別稅率」（莊文建議修正《房屋稅條例》第5條第1項第1款末句）。
中央如唯恐地方寧可犧牲其地方財政，而不願意合理訂定其房屋稅之課稅與減免標準，中央或可另就全國房產予以總歸戶，由中央課稅，但許以地方稅抵繳，既得以免除納稅義務人負擔過重，又得以督促地方有效並合理課稅。但該中央稅入，不應留用於中央，而應作為調整城鄉差距之用，避免城鄉發展失衡。
