一、 議題：強化包租代管相關配套規範之研析
二、 議題所涉重點
關於租屋糾紛，有輿論認為「如果政府能結合房仲業者，向鄰國日本學習，推動『包租代管』便民政策，將不失為讓房東租得放心、房客租得安心，解決亂象的可行之道。 」包租代管固然有助於房東，也有益於房客，且為《租賃住宅市場發展及管理條例》所肯定。但包租代管能否獲得房東青睞，頗堪質疑。
三、 議題所涉法律：
《租賃住宅市場發展及管理條例》及《住宅法》
四、 議題簡要研析
(一)房仲業起源於民間，並非政府領頭而興起
以前，民間買賣房地產最普遍、簡易的方法乃沿用自古以來貼紅字條「吉屋出售」於標的物上、看板，以至電線桿，更積極者央請親朋好友代尋買主。政府甚至曾經三申五令禁止公司經營不動產買賣，遑論居間仲介之專業 。1977年出現全國第一家以成屋介紹買賣為主的專業公司「勵行建設公司」，後繼者多以「建設公司」或「實業公司」 ，也有以「廣告公司 」名義登記。「太平洋房屋仲介股份有限公司」於1984年底獲准設立，殆為第一家房屋仲介公司 。自此，房屋仲介公司如雨後春筍，大量出現。
直到1999年公布《不動產經紀業管理條例》，「房仲公司」已然存在約15年，距離實質上的不動產經紀業已逾22年。由此可見，房仲業因市場需要而興起於民間，並非政府領頭所致。
同理，租賃住宅能否以包租代管取代當前流行的房東自行出租方式，端視市場發展趨勢而定，諒非政府領頭必然得以順遂發展。惟若政府能領頭預立完備的相關法制，當然有助於包租代管業之發展。
(二)實務上未必採用《房屋租賃契約書範本》
除《民法》與《土地法》有關房屋租賃契約之規範外，《租賃住宅市場發展及管理條例》公布於2017年底，自2018年6月27日開始施行（第46條）。之前，已於2011年公布《住宅法》（2017年修正）。更早，內政部依據行政院消費者保護護委員會第86次委員會議結論，於2002年初發布，並於2016年中修正《房屋租賃契約書範本》。因此，難謂政府對於房屋租賃之規範未曾盡其心力。
然而房東占盡市場優勢，房客欠缺足夠的議價能力。現實生活中，常見限制房客設籍，或申報所得稅扣除額之租約，而未採用前揭契約範本，是類房東有無將房屋交由包租代管業者出租與管理之意願，不無可議。
(三)包租代管未必能得出租人青睞
包租代管業者介入房屋租賃時，房東之租賃所得必然曝光，原本未依法納稅之租賃所得將被迫浮上台面，恐難為房東所接納。因此，《租賃住宅市場發展及管理條例》第17條及第18條規定所得稅、房屋稅及地價稅之減免依據，以資鼓勵。然而包租代管尚屬草創階段，以上規範是否足以有效鼓勵房東將其房屋委由業者營運，尚待觀察。
惟房東未依法申報房屋租賃所得稅者，既然極為常見，以上減稅規定，能否奏效，頗堪質疑。若稅捐稽徵機關未能有效查緝漏稅者，只有蘿蔔，欠缺棍子，不能合力推拉，殆難引導房東釋出租賃住宅之管理權，乃至營運權給專業者包租代管。
(四)政府已發布各種辦法，以協助落實包租代管
儘管當前市場環境，包租代管未必能得房東青睞，但其為未來趨勢，毋庸置疑。預為綢繆，乃屬政府當然職責。是故，目前內政部已依照《租賃住宅市場發展及管理條例》之規定，先後發布《租賃住宅服務業營業保證基金管理委員會組織及基金管理辦法》及《租賃住宅服務業營業保證金繳存及退還辦法》以落實業者服務保證金制度，《租賃住宅管理人員訓練發證及收費辦法》以強化從業人員素質，《租賃住宅服務業資訊提供辦法》以監督管理業者，《住宅租賃事務輔導及獎勵辦法》以輔導從事住宅租賃之機關（構）與團體，《租賃住宅團體獎勵辦法》以鼓勵提供專業諮詢、教育訓練或協助糾紛處理等相關事務之非營利團體，已然顧及包租代管營運相關事項，以健全包租代管業。
另依《住宅法》之規定，發布《租屋服務事業認定及獎勵辦法》以鼓勵社福團體、不動產租售業、經紀業或其他相關服務業者為「租屋服務事業」，提供租屋市場資訊、媒合服務、專業管理協助及糾紛諮詢等服務，以補足租賃關係人之服務需求。
五、 建議
(一)增訂包租代管契約範本
目前實務上，仍未見有關轉租租賃住宅（包租）契約及租賃住宅委託管理（代管）契約之標準範本，供房東與包租代管業者參考援用，顯應儘速研議訂定該等範本，俾能更充分保障房東權益。
(二)增訂租賃住宅說明書
《租賃住宅市場發展及管理條例》除於第8條第2項規定：「出租人應於簽訂租賃契約前，向承租人說明由出租人負責修繕項目及範圍，並提供有修繕必要時之聯絡方式。」並無如不動產之買賣、互易、租賃或代理銷售，委由經紀業仲介或代銷時，應由業者提供不動產說明書予買方，並為解說（《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條）之規定，對於房客之保障顯有不足。因此，建議仿效「不動產說明書」應記載及不得記載事項，早日訂定租賃住宅說明書之相關規範，並責成業者與房東應提供詳實無隱的說明書予房客，且應為之解說。
(三)建立租賃住宅實價登錄系統
現行法制僅限於經仲介業者媒合成功之案件始應辦理租金實價登錄（《不動產經紀業管理條例》第24條之1），其他方式出租者不須申報，乃有論者建議應建立一套住宅租賃實價登錄系統 。
惟以包租業向房東租入房屋後，再轉租予房客，兩次交易將導致兩個租金價格（前者顯屬商業價格，後者則為消費價格 ）應否全部辦理實價登錄，或有爭議，見仁見智。因為一旦公開兩種租賃行為之價差，是否會影響包租業之發展，非無可議。然而至少應該規定登錄房客租入住宅之租金，俾能保障消費者。
撰稿人：李基勝
