一、題目：建物發生「非自然身故」之資訊揭露
二、所涉法規
不動產經紀業管理條例
三、探討研析
（一）據報載，甲透過房仲向乙買入1處住宅，居住5年後委託房仲出售。經房仲調查後告知，該屋第1任屋主在屋內上吊自殺身亡，甲飽受驚嚇舉家出外租屋，並向法院對乙提告。經查，該屋曾經法院拍賣，當時拍賣公告明確記載「本件債務人係在本不動產內上吊死亡，經他人發現報警處理，並由本院查證屬實，應買人請注意」等語，足見乙知悉該屋為凶宅卻刻意隱瞞。乙則辯稱，當時在不動產標的現況說明書項次勾選「否」，係指其持有房地產權期間，未曾發生凶殺或自殺致死情事。終經法院判決：甲撤銷其被詐欺所為之意思表示成立，乙應返還買賣價金，甲則應將土地與建物所有權移轉登記給乙；另依民法第184條第1項前段規定及契約相關規定，乙應對甲負損害賠償責任及給付違約金。
（二）對於曾發生兇殺、自殺等非自然死亡事故之房屋，一般稱為「凶宅」。目前實務上對凶宅之認定，係依內政部97年7月24日內授中辦字第0970048190號函釋：指賣方產權持有期間，於其建築改良物之專有部分（包括主建物及附屬建物），曾發生凶殺或自殺而死亡（不包括自然死亡）之事實（即陳屍於專有部分），及在專有部分有求死行為致死（如從該專有部分跳樓）；但不包括在專有部分遭砍殺而陳屍他處之行為（即未陳屍於專有部分）。
（三）司法實務多數認為，非自然身故因素雖未對房屋造成直接物理性損害或通常效用降低。惟依我國民情，一般民眾對此類房屋仍多存有嫌惡畏懼之心理，以致其在不動產市場上之交易機會、買賣價格或租金水準，明顯低於周邊相同條件之標的，故房屋曾否發生非自然身故情事係屬重要交易資訊。
（四）為免出賣人刻意隱瞞衍生交易糾紛，內政部訂頒之「成屋買賣契約書範本」附件一「建物現況確認書」第7項明定賣方應就其建物(專有部分)是否曾發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情事，分別依「產權持有期間有無發生」及「產權持有前是否知情」進行勾選確認。另為使拍賣之不動產相關資訊充分揭露，以保障應買人權益，103年6月4日公布修正之《強制執行法》第81條第2項明定，拍賣不動產經調查有海砂屋、輻射屋、地震受創、嚴重漏水、火災受損、建物內有非自然死亡或其他足以影響交易之特殊情事，應於拍賣公告載明。
四、建議事項
(一)強化不動產經紀業者之調查及告知義務
按《不動產經紀業管理條例》規定，經紀人員在執行業務過程中，應以不動產說明書向與委託人交易之相對人解說；雙方當事人簽訂租賃或買賣契約書時，經紀人應將不動產說明書交付與委託人交易之相對人，並由相對人在不動產說明書上簽章；另不動產說明書視為租賃或買賣契約書之一部分。惟查內政部訂頒「不動產說明書應記載及不得記載事項」，僅就該建物（專有部分）於「產權持有期間」曾否發生兇殺、自殺、一氧化碳中毒或其他非自然死亡之情形要求加以敘明，而未及於該出賣人「產權持有前」是否曾發生前開情事。關於居間人之報告及調查義務，民法第567條定有明文，仲介業者既向消費者收取佣金，自應就訂約相關事項善盡調查及據實報告之義務。綜上，建議修正「不動產說明書應記載及不得記載事項」前開條文，強化不動產經紀業者之調查及告知義務，以保障消費者權益。
(二)研議建立適當資訊揭露機制以確保交易安全
關於曾發生非自然身故之建物資訊，國內有網友設置「臺灣凶宅網」供會員自行刊登相關資訊，惟因須由刊登者自負相關法律責任，故大多僅為刑事命案相關新聞之張貼，釐清功能有限。實務上仲介業者除徵詢賣方或現使用人意見外，大多以網路查詢媒體相關報導或向當地村、里長、管理委員會等詢問，確認效果亦屬有限。目前政府針對海砂屋、輻射屋均設有專屬網站供民眾查詢，惟並未提供查詢前開建物資訊之適當管道。鑒於發生非自然身故之房屋，實務見解肯認其屬造成經濟價值減損、影響市場價格之「物之瑕疵」，為確保不動產買賣及租賃交易安全，似有研議建立適當資訊揭露機制之必要(例如：由警察機關通報該管直轄市、縣 (市) 地政機關將案發地址等相關資料列冊建檔，提供不動產交易關係人申請查詢)，以保障當事人權益，並減少交易糾紛。
撰稿人：陳宏明
