一、題目：抑制房價上漲問題之研析
二、所涉法規
中央銀行法、銀行法、信用合作社法、農業金融法、郵政儲金匯兌法。
三、探討研析
(一)中央銀行總裁楊金龍109年12月7日臨時舉行記者會，暌違10年祭出房市信用管制措施。鎖定四大項目：第一，公司法人第一戶房貸限貸六成、無寬限期，第二戶以上房貸限貸五成也無寬限期；第二，自然人第三戶以上房貸限貸六成、無寬限期，高價住宅貸款（俗稱豪宅貸款）維持目前六成、無寬限期；第三，購地貸款限貸六點五成，保留一成動工款在動工後才能撥貸，並需檢附興建計畫；第四，餘屋貸款限貸五成。當天立即生效。其中，餘屋貸款為央行首次祭出管制，希望建商釋出餘屋，減少囤房、提高供給，引導房價合理化。此波信用管制措施不會影響首購及一般民眾換屋，目的在於希望房價能「溫和停漲」、「軟著陸」。
(二)中央銀行依中央銀行法第22條規定：「本行得視金融及經濟狀況，隨時訂定銀行各種存款之最高利率，並核定銀行公會建議之各種放款利率之幅度。」、第28條規定：「本行於必要時，得就銀行辦理擔保放款之質物或抵押物，選擇若干種類，規定其最高貸放率。」中央銀行可以隨時核定或規定各種放款利率之幅度或其最高貸放率，自然包括購屋及購地放款之利率等。此外，中央銀行依同法第29條規定：「本行於必要時，得就銀行辦理購建房屋及購置耐久消費品貸款之付現條件及信用期限，予以規定，並管理之。」尚可規定有關購建房屋及購置耐久消費品貸款之付現條件，即自備成數，及信用期限，即貸款之期限。
銀行、保險業、郵局、農漁會、信用合作社等承作購屋貸款等業務時，除應遵守上述中央銀行法規定外，主要還是須回歸其個別法律之適用，例如銀行依銀行法第12條第1款規定：「本法稱擔保授信，謂對銀行之授信，提供左列之一為擔保者：一、不動產或動產抵押權。」、第38條規定：「銀行對購買或建造住宅或企業用建築，得辦理中、長期放款，其最長期限不得超過三十年。但對於無自用住宅者購買自用住宅之放款，不在此限。」第40條規定：「前二條放款，均得適用中、長期分期償還放款方式；必要時，中央銀行得就其付現條件及信用期限，予以規定並管理之。」；保險業依保險法第146條之3第1項第2款規定：「保險業辦理放款，以下列各款為限：二、以動產或不動產為擔保之放款。」；郵局依郵政儲金匯兌法第18條第1項第7款規定：「郵政儲金之運用範圍如下：七、其他經交通部、金融監督管理委員會及中央銀行核准者。」；信用合作社及農漁會則分別依信用合作社法第37條規定及農業金融法第26條規定，準用銀行法相關規定等。
四、建議事項
房價上漲因素甚多，主要還是在於利率太低，及太多資金湧入不動產市場。中央銀行為抑制房價上漲，引導房價合理化，所採行之四大政策，立意甚好，惟均集中於放款成數及寬限期等限制提供解決方向，至於實際操作之細節性及技術性內容，則仍須由銀行等金融機構為之，故建議除上述限制外，再搭配以下措施：
(一)貸款用途之限制
貸款用途大致有買車、買房、裝潢、投資、求學進修、消費產品、旅遊、納稅、家庭支出、企業週轉金等。銀行會根據申貸人的用途，來衡量客戶的年齡、收入、學歷、信用評分等綜合因素來評估風險。所以對於購置第三戶以上者，其貸款用途不宜用「買房」來評估，而應以「投資」作為風險評估之標準，可有效減少投機客以買房為名而行炒作之實。
(二)貸款成數之級距化
上述中央銀行之貸款成數限制，主要為公司法人第一戶房貸限貸六成，第二戶以上房貸限貸五成，自然人第三戶以上房貸限貸六成，高價住宅貸款（俗稱豪宅貸款）維持目前六成，購地貸款限貸六點五成，餘屋貸款限貸五成等。惟貸放成數之計算係以總價為之，即總價如果拉高，其實對於成數之限制實益不大，所以還是要回歸前述之貸款用途予以配合使用。再者，除上述之貸款成數限制外，應更加細緻化處理，即第三戶以上如前述，應作為投資用途者，故自然人第三戶限貸六成，第四戶限貸三成，第五戶以上及公司法人第三戶以上則不提供貸款，即投資還是應該以自用資金為主，方能避免高度財務桿槓之操作。
(三)貸款利率之差異性
實證結果發現抑制房價飆漲，只有房貸的實際負擔利率提高，才是最重要且有效的工具，但對首購之年輕人購屋貸款利率仍需有優惠措施，以免違反居住正義，讓真正有購屋需求之年輕人更買不起房。所以如為第三戶以上之貸款，如上述既屬投資等級，其利率自不能與購屋利率等同，中央銀行應考慮合理調高一定之區間，提供銀行等金融機構適用，以增加投資者之成本，才能壓縮其獲取暴利之空間。
(四)貸款年限及寬限期
自然人第三戶以上之貸款，應屬投資用途，自毋庸予以寛限期之適用，公司法人第一戶以上之貸款，依上述政策亦不適用寬限期。再者，該等貸款與購屋用途有別，其貸款年限自亦不能適用購屋貸款之30年期限，中央銀行應考慮合理限縮其貸款期限。如此一來，除增加其持有之成本及風險外，亦縮減其囤房之空間。
撰稿人：何弘光
