一、題目：防範工業用地價格炒作研析
二、所涉法規
產業創新條例、科學園區設置管理條例、科技產業園區設置管理條例、土地稅法、所得稅法
三、探討研析
（一）美中貿易衝突及COVID-19疫情持續蔓延，引發全球產業鏈的轉單效應及重新布局，促使許多本土企業、海外臺商及外國企業積極在臺投資擴產 ，帶動近期工業用地交易熱絡。據世邦魏理仕統計，2020年工業用不動產（含工業土地、廠房、廠辦）總成交金額達新臺幣1,039億元，年增24.27%，創下統計以來單一年度新高，全臺工業區土地平均地價已連續6年呈成長趨勢 ，部分具備交通便利、員工招募及上下游群聚等優勢的熱門工業區，更是一地難求，漲勢顯著。
（二）為防範廠商「假借買地蓋廠之名、行養地之實」，中央銀行上(12)月底邀請國內金融機構座談，籲請金融機構審慎辦理工業區土地抵押貸款業務，切實落實風險控管事項，包括：1.針對工業區土地抵押貸款，宜檢附具體興建或開發計畫及財務資料、切結一定期間內動工；違反切結事項，承貸銀行逐步收回貸款並提高利率。2.針對閒置工業區貸款，應請借款人提出具體興建或開發計畫；無法提供者，宜適用較嚴格之貸款條件。3.工業區土地之購地貸款有短期買賣及炒作之虞者，訂定較嚴格之自律規範 。另自110年起，金融主管機關會將工業區土地貸款項目納入金檢重點，以避免貸放資金流供囤積土地之用。
（三）為避免廠商取得主管機關開發設置之產業園區土地後閒置不用或轉售圖利，本院於106年11月3日三讀通過增訂產業創新條例第46條之1，採「漸進式之多元行政管制措施」，倘土地所有權人無正當理由已持續閒置土地相當期間，且符合中央主管機關所定閒置土地認定基準，各該主管機關得公告及通知其於2年期限內依法完成建築使用；屆期未完成得處以該閒置土地當期公告現值總額百分之十以下之罰鍰，並得通知土地所有權人於1個月內提出改善計畫及進行協商。未遵期提出改善計畫或屆期未與各該主管機關完成協商者，基於促進產業園區用地合於立法目的使用及發展國家經濟防止土地囤積之公共利益，得公開強制拍賣。另本院於107年5月15日、109年12月30日修正通過之科學園區設置管理條例及科技產業園區設置管理條例，亦參酌前開條文增訂類同之管制規定 。
四、建議事項
(一)抑制工業用地價格炒作必須多管齊下
「漸進式之多元行政管制措施」僅能適用於各級主管機關依前開條例開發設置之園區土地，惟工業用地尚包括依都市計畫法劃定的都市計畫工業區土地及位於非都市土地之丁種建築用地，其產權多屬私有，政府管制手段較為有限。本次央行宣布之授信管制措施雖可適用於所有工業用地的申(核)貸案件，有助於促使借款人確實依計畫期程開發利用土地；惟目前市場游資充沛，放款條件寬鬆，加上許多廠商自有資金寬裕，對於無需向金融機構取得中長期融資者則效果有限。整體而言，後續仍須搭配其他政策，例如：從稅制上增加投機者之持有成本與短期買賣交易成本、公有工業用地「只租不售」等，方能有效抑制工業用地炒作之假性需求。
(二)提高閒置工業用地持有成本
依據土地稅法規定，地價稅基本稅率為千分之十，土地所有權人之地價總額超過累進起點地價者則按累進稅率課徵。惟對於供工業用地則給予按基本稅率計徵之租稅優惠。另為防制圈地、養地之投機行為，該法同時明定經直轄市或縣(市)政府核定應徵空地稅之土地，按該宗土地應納地價稅基本稅額加徵2至5倍之空地稅。為解決部分縣市熱門工業區土地待價而沽造成供需失衡的問題，建議主管機關宜請地方政府針對轄內個別工業區之供需情形、使用現況及交易行情等進行盤點，衡酌是否需對閒置土地者取消地價稅優惠或核定課徵空地稅，加重其持有成本，以促進土地流通利用。
(三)提高營利事業短期買賣房地交易成本
目前所得稅法對於房屋、土地交易所得課徵房地合一稅，大致可分為三種：1.國內個人：持有期間愈短稅率愈高，持有1年內出售採最高稅率45%，其後依不同持有年數級距遞減至最低15%(持有超過10年)。2.非國內個人或營利事業：持有1年內稅率為45%，超過1年稅率則為35%。3.國內營利事業：交易房地所得併入隔年的營利事業所得稅申報，稅率為20%，不因持有期間而有不同稅率。為健全不動產交易市場，財政部日前表示將就現行房地合一稅制進行檢討，為避免有心人士藉營利事業名義規避稅負炒作不動產，建議宜將前述租稅漏洞一併納入檢討，以遏止投機炒作行為。
撰稿人：陳宏明
