一、 題目：提高房東參與社會住宅包租代管意願之研析
二、 所涉法律
住宅法、所得稅法
三、探討研析
（一）據報載內政部為鼓勵房東們加入具公益性的社會住宅包租代管，提出《住宅法》第23條修正草案，擴大對加入社會住宅包租代管的房東優惠，出租期間所獲租金得減徵所得稅，租金所得免稅額每戶每月從1萬元提高為1萬5,000元 。並同步考量部分房東擔心參與社會住宅包租代管，被追溯課徵稅捐的疑慮，因此，修法新增社會住宅包租代管的租賃契約資料，僅作為租稅減免使用，不得作為租賃所得查核的依據，讓房東安心參與 。
（二）依據行政院106年3月6日核定之「社會住宅興辦計畫」，本計畫自106年至113年止，共計8年，第一階段目標預定於109年達成政府直接興建4萬戶及包租代管4萬戶，合計8萬戶；第二階段目標於113年達成政府直接興建12萬戶及包租代管8萬戶，合計20萬戶。社會住宅包租代管係政府為協助弱勢家庭及就業、就學青年租屋，鼓勵民眾釋出空餘屋，及減輕地方政府新建社會住宅的財務負擔，期以多元方式達成社會住宅目標。
（三）內政部於106年度推動「社會住宅包租代管試辦計畫」（簡稱第1期計畫），先行辦理1萬戶(包租及代管各5千戶)。為延續第1期計畫政策效益，並擴大租屋市場之量能，行政院分別於108年2月1日及7月19日核定「社會住宅包租代管第2期計畫（簡稱縣市版第2期計畫）」及「國家住宅及都市更新中心辦理社會住宅包租代管第2期計畫（簡稱公會版第2期計畫）」，合計辦理2萬戶。然而，於前二期計畫辦理經驗中，部分縣市政府未及參與、各期計畫經費估算未體現地區差異、縣市版及公會版計畫之租金訂定標準迥異等問題，致使社會住宅包租代管計畫執行成效不如預期，內政部再次修正計畫，提出「社會住宅包租代管第3期計畫」，經行政院於110年1月13日核定 。
（四）依據內政部統計，截至109年12月31日，第1、2期計畫累計媒合戶數達13,451戶，與原訂109年之中期目標4萬戶，仍有相當大的差距。面臨之最大問題在於房東的意願。現行促使空餘屋釋出做為社會住宅之租稅優惠，實施期限太短，且無法享受其他租稅優惠，例如出售房地時土地增值稅之優惠、房地合一實價課所得稅之優惠、重購房地之退稅等，影響房東參與意願 。
四、建議事項
(一) 租金所得免稅額宜採比例制，以因應區域不同及個案差異
加入包租代管計畫的房東，都可以享有住宅出租修繕費、公證費的補助，也享有所得稅、房屋稅、地價稅的減免優惠。依照內政部不動產資訊平台「108年住宅需求動向調查」，出租人加入社會住宅包租代管計畫的主要原因為：「租賃所得、地價稅及房屋稅賦優惠」、「住宅修繕補助」、「租屋糾紛爭議排解」等，可見適當的租稅優惠足以提高房東參與意願。
目前已加入社會住宅包租代管的物件中，臺北市平均月租金縣市版為1萬9,637元，公會版為2萬882元，六直轄市平均3萬元以上的高租金物件只占極少數 。依民間對「六都基本工資租屋能力調查」報告，臺北市平均月租金為35,004元、新北市15,437元、桃園市12,577元、臺中市13,325元、臺南市8,910元、高雄市11,072元 ，顯示六都之租金存有相當差異，且臺北市包租代管的租金，與一般民間租金相比，明顯偏低。
現行齊頭式的優惠方式，並未考量臺北市部分近市區、屋齡新、有電梯及設備完善的物件租金水準較高，第3期計畫僅放寬受理租金上限，其免稅額並未考量個案差異，即使修法後，亦可能只有臺北市的房東需要繳稅。有鑑於對包租代管房客，係依簽約租金按比例計算租金補助額度，對包租代管房東的免稅額，亦應採同一計算方式，以達公平合理之原則。
(二) 減徵年限過後，宜有延續政策之措施
依住宅法第23條第3項規定，減徵租金所得稅規定，實施年限為5年，其年限屆期前半年，行政院得視情況延長之，並以一次為限。此次修法新增社會住宅包租代管的租賃契約資料，僅作為租稅減免使用，不得作為租賃所得查核的依據，讓房東安心參與。但臺灣的租屋市場多為「地下經濟」，一旦租屋的事實揭露，即使無被追溯課徵之疑慮，但減徵租金實施年限到期後，若即回復應繳所得稅，房東恐將退出包租代管供給市場，不利政策之延續，建議政府對於減徵年限到期後之配套措施允宜一併說明，以化解疑慮。
撰稿人：吳淑青
