一、題目：不動產證券化投資市場發展之相關問題研析
二、所涉法規
不動產證券化條例、證券投資信託及顧問法
三、探討研析
(一)全球不動產投資信託基金(Real Estate Investment Trusts, REITs) 市場發展迄今已逾40餘年，其中又以美國的REITs市場發展最為成熟，已被視為股票、債券及現金以外的第四類資產。為因應資產配置國際化，亞洲各國亦相繼引進、設計及推出各項不動產證券商品。為發展國民經濟，藉由證券化提高不動產之流動性，增加不動產籌資管道，以有效開發利用不動產，提升環境品質，活絡不動產市場，並保障投資，政府亦參酌美國及日本的法制架構及實務經驗，引入「不動產投資信託」及「不動產資產信託」兩大制度，並於2003年間制定不動產證券化條例作為法源依據，允許REITs採信託架構發行，由信託業擔任發行主體。首檔REITs上市之初便受到投資大眾的矚目，過去市場上最多曾有8檔REITs於集中市場或櫃買中心交易，然而已近10年未有新REITs發行，甚至屢有REITs清算下市，目前市面上僅剩5檔REITs。
(二)近來有REITs召開受益人大會擬中止與受託機構之契約，並解任管理機構，甚至後續是否將發動清算以求獲利了結，均引發各界關注。針對國內REITs市況冷清的現象，有市場分析認為，臺灣早期REITs多在2005年及2006年間發行，多由壽險及金控業者發行，資產標的多為北市整棟飯店、辦公室或百貨大樓，營運策略上著重在穩定租金收益及出租率，每年配發現金股利多在0.4至0.5元，殖利率超過4％，但隨著資產價值上升、管理費用增加及股價上漲，殖利率已下修到2.2％到2.8％。目前多檔REITs發行逾15年，歷經兩波房市大多頭行情，資產價值翻漲6成到1倍多，而REITs主要收入卻僅是租金收益，15年來僅兩成出頭，因而有投機者計畫入主REITs，並擬以直接清算方式快速變現，以求取遠大於每年不到3％年租金收益之獲利。對於REITs發行人來說，在目前法律架構下，僅能由銀行及信託業擔任受託機構，但受託機構未必具有不動產管理專業，故而多採保守經營，若要提高收益率，例如進行都市更新計畫等，亦難通過受託機構許可，且認列方式保守，造成基金淨值與市價間一定程度之落差，以至於投資人認為REITs的投資績效不彰投資意願低落，致使REITs市場交易冷清，再加上多檔REITs發行人為壽險業者，受到法令投資單檔REITs不能超過基金淨值10％限制，更容易成為資本市場投機者狙擊的目標 。
四、建議事項
(一)宜研議鬆綁REITs發行架構
經參酌日本、新加坡及香港等地之不動產投資信託制度，除採信託架構發行REITs外，亦以開放基金架構發行，爰或可研議鬆綁REITs發行架構，例如開放增訂不動產投資信託事業得募集及私募REITs，並與現行信託架構併行，使未來業者可選擇透過基金架構或信託架構發行，應可使營運架構更具彈性，除可提供投資人多元投資管道外，亦可提升資產管理產業競爭力，活絡我國不動產證券化市場，並間接協助總體經濟發展。
(二)建議加強關係人交易之監督
參考日、星、港REITs不動產之主要來源多為不動產開發商或發起人，且多與REITs管理機構屬同一集團或利害關係人，如能適度開放REITs得進行關係人交易，似得以透過交易方式之多元化，有利提升REITs資產配置彈性，達到活化資產之目的。惟考量管理機構負責管理運用投資人的巨額資金，應配合增設強化相關利益衝突之防免措施，例如若向關係人取得或處分資產，應明定其決策程序及確保評估交易條件的合理性，以保障投資人之權益。至於專業估價者或專家，則應與不動產投資信託事業及交易當事人無關係人或實質關係人的情事，以確保其獨立性及公正性 。
撰稿人：安怡芸
