一、題目：預售屋實價登錄之法制問題
二、所涉法規
《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》
三、探討研析
(一)現行法制
自行銷售，及受起造人或建築業委託代銷預售屋者，依照甫於今（2021）年7月1日開始實施之（《平均地權條例》第47條之3第2項及《不動產經紀業管理條例》第24條之1第2項規定（即所謂「實價登錄2.0」），應於簽訂買賣契約書之日起30日內，申報實價登錄資訊。且以上規定亦適用於7月1日之前即已開賣而於之後成交者 。固然可以杜絕過去高價就儘早登錄，否則拖到交屋再登錄，而於時間上有失真的現象 。
惟若申報完竣後，契約有變更、換買方、找補等行為，卻得於所有權移轉登記時一併處理 ；至於買方退戶解約，不須更正撤銷，而於該戶再售出，簽訂新的預售屋買賣契約時，再申報登錄，並要在備註欄註記「解約後再出售之交易，原申報書序號」加註原申報書序號 。
(二)登錄實務操作顯有疏漏
買低賣高，圖利價差，人性所趨。因此，比較交易行情，以判定價格高低，乃屬必要。同一標的在不同時點，價格起落，乃交易常態，故不論成屋或預售屋於不同時點的交易資訊均至關重要。絕對無由單取預售屋成交時之價格資訊，而捨去嗣後價格變更或解約等資訊，為實價登錄之標的。所以，內政部地政司也認為預售屋買賣契約成立後之申報完竣後，契約有變更、換買方、找補等行為，仍應於所有權移轉登記時一併處理。既然如此，前揭預售屋實價登錄之實務操作，遂不能及時反映同一標的於不同時點之實價資訊，顯有嚴重疏漏。尤其是，買賣標的經解除契約之後，必須直到再售出，重新訂約時，才申報登錄，倘若直到房屋完工而得辦理所有權移轉登記時，猶無人再承購該標的時，該經解除買賣的價格資訊之存在價值為何？所以，前揭實價登錄操作實務，明顯失真。
四、結論與建議
(一)實價登錄應著重於資訊之及時性
實價登錄應著重於資訊之及時性，故預售屋買賣契約之成立、主要內容變更（格局、面積、價格）、轉手（買方再轉賣）及解約，均應及時反映於實價登錄，該資訊才具有參考價值。
(二)及時性資訊相對容易防杜造假拉抬
預售屋與成屋買賣最大差異在於（1）前者於契約成立時，房屋尚未建造完成，依照現行法制無從辦理所有權移轉登記或預告登記；後者於契約成立前，房屋既已存在，隨時可以辦理所有權移轉登記或預告登記。因此，前者可能無法辦理所有權移轉登記。（2）因前者未能辦理所有權移轉登記，而不易勾稽買賣契約之真實性，遂有造假拉抬價格之空間。
惟無論如何，凡是預售屋買賣契約成立，並辦竣實價登錄後之契約內容變更、解除或轉賣等影響實質的交易價格資訊，均應申報登錄，總是更容易有效顯示具有及時性的參考資訊，而更容易防杜造假拉抬。畢竟，以虛假契約拉抬價格需要付出租稅成本，因為現行《所得稅法》第4條之4既將預售屋買賣納入「房地合一所得稅」之課徵範圍，以致可能需要繳納35%或45%之所得稅，較諸舊制更能壓制虛假契約之訂定。
尤其，經解除契約之資訊更有及時申報登錄之必要。否則，建商或代銷或可先訂定虛假契約拉抬價格，完成實價登錄後，再解除契約，如此一來，既未發生實質上或名目上之交易所得，並無納稅成本，卻可以利用實價登錄資訊哄抬價格，炒房炒地。
撰稿人：李基勝
