一、 題目：多元解決不動產爭議之研析
二、 所涉法律
都市更新條例、建築法、土地法、仲裁法、土地登記規則
三、探討研析
（一）據報載被稱為北市最牛都更之一的「中泰花園廣場」都更案，在歷時十多年的都更程序後，總算在2021年1月通過核發拆除執照，沒想到3月時卻突然收到北市府來函，要求停工並釐清相關產權問題，業者火速補件後正要重新拆除時，卻又在7月收到來函要求停工；市府自打嘴巴的無理要求，讓業者向臺北市政府提出嚴正抗議 。
（二）臺北市政府指出，該案因產權共有人提出異議，建管處於7月20日發函通知業者，應依拆除執照註記之列管事項釐清產權爭議，在未釐清前，不得拆除房屋，建管處係本於權責，督促起造人履行建築法課予之責任與義務，無涉任何關說或施壓 。本案拆除執照注意事項附表之特別註記：「本案拆除之房屋，如於拆除期間有他人對其拆除物相關產權有疑義時，應立即停止拆除工程，俟相關權利均釐清且所有權人係為本拆除執照之申請人，方得繼續拆除。」
（三）1977年起造的中泰花園廣場社區，原本建商與地主計畫在房屋完工後，雙方依出資比例分配房屋所有權，卻因施工與設計圖不符等因素，房屋無法請領使用執照，也因此房屋無法辦理保存登記，住戶付了錢買屋，卻未取得土地及房屋所有權狀，最後僅拿到一紙買賣及保證過戶的合約書入住，埋下日後爭端的導火線 。本建案自1979年完工後，各種大小官司不斷，卻仍無法解決產權糾紛，直到10多年前，開始辦理都更，都更實施者、原建商及原始住戶為確保各自權益，又衍生更多訴訟，迄今仍無法釐清產權，以致房屋無法拆除，都更程序受阻。
（四）依據國家發展委員會的研究，在當前的都市更新與實施過程中，其所面臨的首要問題就是產權複雜，導致都市更新先期投入風險高、處理時程不確定，民間業者投入意願低。如何快速有效的解決不動產糾紛，確定土地權利，成為推動都更的重要關鍵。
四、建議事項
(一) 不動產糾紛調處結果，應與法院判決具同一效力
針對不動產爭議，內政部於2001年10月31日增訂《土地法》第34條之2，明定直轄市或縣（市）地政機關為處理該法不動產之糾紛，設有不動產糾紛調處委員會。受理的案件類型包括「共有不動產分割」、「住宅租賃」「地籍清理」、「地籍圖重測界址」、「土地總登記」、「建物所有權第一次登記」、「時效取得地上權登記」等。不動產糾紛調處委員會之功能，係為協助民眾早日解決不動產糾紛，免去訴訟，減少司法訟源，達到多贏目的。為達此立法目的，建議修正《土地法》第34條之2，明定不動產糾紛調處結果具有與確定判決同一之效力，可以聲請法院強制執行，具體落實對當事人的保障。
(二) 土地登記納入仲裁制度，加速解決不動產爭議
不動產發生糾紛時，多提起民事訴訟以解決雙方爭議，但因採三級三審制，程序冗長曠日費時，且所費不貲。因此，各界倡議循訴訟外紛爭解決機制，處理不動產爭議。除可經由公部門進行「調解」或「調處」外，依《仲裁法》第37條第1項規定：「仲裁人之判斷，於當事人間，與法院之確定判決，有同一效力」，且具有彈性、隱密性、專家性、迅速性、經濟性及有效性等優點 ，但仲裁制度未被社會大多數民眾所認識，建議將《土地登記規則》第57條第3項「申請人並得訴請司法機關裁判或以訴訟外紛爭解決機制處理」修正為「申請人並得訴請司法機關裁判或調解、仲裁及其他訴訟外紛爭解決機制處理」將仲裁明定於條文，使民眾知悉。
(三) 成立不動產專業法庭審理爭訟，加速都更程序
不動產糾紛原因眾多，因具有複雜、金額龐大等特性，多由爭議雙方循民事訴訟程序，由司法機關審理。但不動產事涉地政、都市計畫、農業、稅捐等等專業，需要更多具有不動產專業的法律人士來協助處理，政府應盡速修法成立不動產法庭。透過專業法庭的成立，解決都更不同意戶的爭議，加速都更的推動程序。
撰稿人：吳淑青
