一、題目：旅館轉為社會住宅之研析
二、所涉法律
住宅法
三、探討研析
（一）住宅為基本人權，亦為聯合國通過之國際人權公約《經濟、社會及文化權利國際公約》第 11 條規定應獲得相當生活水準之權利，各國皆積極尋求合理可落實之不動產供給政策。住宅法於100年12月30日制定公布，並自公布後1年施行，嗣於106年1月11日、110年6月9日修正。為照顧經濟或社會弱勢者，實現居住正義，住宅法明定政府應推動社會住宅政策，由政府興辦或獎勵民間興辦，專供出租之用之住宅及其必要附屬設施。
（二）因受新冠肺炎疫情影響，內政部研判近幾年國際旅客不會恢復原有榮景，故希望與旅館業者合作，將受肺炎疫情影響難以經營之旅館轉為社會住宅，並提出享有房屋稅、地價稅、營業稅等優惠，而因旅館多位於市中心精華地段，未來3到5年收租可能較為穩定 。若此，一方面可增加社會住宅之供給，另一方面可活化經營困難旅館之資產。
（三）依內政部不動產資訊平台之統計資料 ，以110年第2季而言，整體平均房貸負擔率為36.27﹪，平均房價所得比為9.07倍，可見臺灣房價仍屬過高，其中雙北之情形尤其嚴重，臺北市房貸負擔率為63.11﹪，房價負擔能力過低，房價所得比為15.79倍，新北市房貸負擔率為48.48﹪，房價負擔能力偏低，房價所得比為12.13倍。面對房屋市場高房價等問題日趨嚴重，如何健全租屋市場，對於抑制房價過度上漲及穩定住宅市場，具有重要意義。而社會住宅只租不售，其興辦為政府住宅計畫之核心工作項目，為協助弱勢者獲得安居租所，社會住宅有其存在之功能及需求。
（四）依住宅法第4條第1項規定，主管機關及民間興辦之社會住宅，應提供至少40﹪以上比率出租予經濟或社會弱勢者，另提供一定比率予未設籍於當地且在該地區就學、就業有居住需求者。依106年3月行政院所核定之社會住宅興辦計畫，預計8年推動20萬戶社會住宅，包括直接興建12萬戶、包租代管8萬戶。若以預計興辦20萬戶數計算，至113年社會住宅數量占全國住宅存量比例為2.33﹪。相較其他國家社會住宅之比例，例如荷蘭34﹪、香港29﹪、歐盟平均14﹪、美國6.2﹪、新加坡8.7﹪、日本6.1﹪，臺灣社會住宅之比例實屬偏低。
四、建議事項
（一）主管機關應先釐清執行作業方式並研議配套措施
目前仍有許多直轄市政府、縣（市）政府尚未依住宅法第22條、第25條授權規定研擬社會住宅相關子法者（包括：減免地價稅及房屋稅之期限、範圍、基準及程序之自治條例；社會住宅承租者之申請資格、程序、租金計算、分級收費、租賃與續租期限及其他應遵行事項之辦法或自治法規)，此部分需地方政府儘速規定，以完備社會住宅法制，合先敘明。
旅館轉為社會住宅，不同於一般包租代管以散居為主，旅館可能整棟或整層建築轉為社會住宅。由於係新的方式，其與一般租屋情況不同，旅館業者如何提供通常短住型之旅館為長住型之社會住宅？建築安全如何達標？而社會住宅之興辦鼓勵混居，以避免標籤化問題，則旅館轉為社會住宅是否亦採混居？若是，如何混居？入住者之身分是否應排優先順序？住宅法第22條第1項明定授權地方政府得予適當減免地價稅及房屋稅，同條第3項規定租金收入、租屋服務費用免徵營業稅，此種情形如何減免租稅以鼓勵旅館業者？如何研擬其他適當誘因，例如補助費用以促使旅館轉為社會住宅？另外，房客如何享有租屋補助？是否亦由租賃服務業者提供服務？主管機關均應先行研議相關配套措施，以建構安全可負擔之租屋環境，達到社會住宅之功能，解決經濟或社會弱勢者之居住問題。
（二）應實際調查弱勢民眾居住現況及需求，以估算社會住宅之供給量
依內政部統計處100年度社會住宅需求調查報告所進行之推估，6類經濟或社會弱勢家庭且無自有住宅戶數約40萬戶。而依衛生福利部104 年度社會住宅需求之推估結果，9類弱勢族群社會住宅需求戶數約27萬戶。而各縣市對於社會住宅之需求數量不同，如政策上擬將旅館轉為社會住宅，應先調查該地區對於社會住宅之需求，以適度擴大租屋供給。
（三）興辦地點應與當地居民進行溝通，並宣導社會住宅
興辦社會住宅應考量生活機能，亦即交通、就學、就業等因素，興辦住宅之地點亦影響推動社會住宅之成效。惟實務上，公布社會住宅之興辦地點後，因標籤化問題，有時遭到當地居民反對，擔心治安或房價受到影響。故政府挑選旅館地點推動社會住宅時，宜多與民眾溝通，利於民眾參與，並可補強社區周遭設施需求，藉由回饋及分享使用鄰里空間生活機能，降低反對聲浪。此外，宜多透過多元管道廣告行銷宣導社會住宅，以引導外界對社會住宅之觀感。
撰稿人：呂文玲
