一、題目：老舊複合用途建築物管理問題研析
二、所涉法規
建築法、消防法、公寓大廈管理條例、都市更新條例
三、探討研析
（一）今(110)年10月14日凌晨，高雄鹽埕區「城中城」大樓發生大火，造成46人死亡、43人受傷。查該大樓為地上12層、地下2層之建築物，屋齡逾40年，原用途為地下2樓為停車空間，地下1樓至地上6樓為商場、歌廳及電影院等商業空間，地上7樓至11樓為辦公室，12樓為餐廳，曾是當地最熱鬧的商業大樓。然而，隨著商圈轉移，商業活動逐漸沒落，商業樓層自91年起即未再使用。7樓至11樓之辦公室，則變更用途為集合住宅使用。由於環境品質不佳，租金低廉，租客大多為社會弱勢族群。
（二）依據高雄市政府110年10月29日發布本事件之行政調查報告 指出，該大樓係公寓大廈管理條例84年6月28日公布施行前已存在之公寓大廈，未曾依法成立管理委員會或推選管理負責人並完成報備。由於產權複雜(土地所有權人117人、建物所有權人377人)，且區分所有權人多未於該大樓居住，導致共用部分及其附屬設施設備疏於管理維護，減損或喪失其應有之功能。
（三）消防法規定，管理權人對其實際支配管理之場所，應設置並維護其消防安全設備；且應委託消防設備師或消防設備士定期檢修消防安全設備，並將檢修結果報請當地消防機關備查。原則上，公寓大廈係以管理委員會或管理負責人為管理權人；惟因該大樓未成立管理委員會或選任管理負責人，理應由區分所有權人共負管理權人之責。然實務上常因區分所有權人散居各地，甚有部分早已不知去向而未依規定設置、維護、檢修及申報，造成地方消防機關查報、裁處之困難。
（四）該大樓商業空間長期處於歇業未使用狀態，是否應辦理消防安檢申報，消防法未有明文。至於7樓至11樓作為集合住宅使用，因6層以上之集合住宅屬內政部函頒「供公眾使用建築物之範圍」，依法應辦理消防安檢申報，惟查該大樓於出入口設置柵門，致消防人員無法進入，僅能於門口張貼通知書促請配合檢查，且該大樓未成立管理委員會或選任管理負責人，無人代表配合檢查，消防機關認此情形尚難逕依消防法第37條第2項 規定處罰，至多僅在函文通知場所時，敘明前開條項規定。
（五）關於建築物公共安全申報及檢查部分，依據建築法第77條第3項規定，供公眾使用之建築物，應由建築物所有權人、使用人定期委託專業機構或人員檢查簽證，並向當地主管建築機關申報其簽證結果。查該大樓7樓至11樓作為集合住宅使用，屬「建築物公共安全檢查簽證及申報辦法」附表一所列之住宿類H-2「8層以上未達16層且建築物高度未達50公尺」類別，其施行日期由當地主管建築機關依實際需求公告之。囿於人力、資源有限，該市未曾公告15層以下H-2類別建築物公共安全檢查申報之施行日期，故該大樓無須辦理建築物公共安全檢查簽證及申報。
四、建議事項
目前國內各地仍有多處類似城中城大樓的老舊複合用途建築物，為避免類似事件重演，茲提出建議如下：
(一)加強老舊複合用途建築物之管理
建請直轄市、縣（市）政府宜儘速針對轄區內老舊複合用途建築物進行盤點及列冊管理，並依建築法第77條及消防法第6條規定對其建築物安全及消防安全進行稽查及裁處，強化建管與消防之跨機關聯繫機制，以維護消防及公共安全。
(二)儘速檢討修正現行法令之不足
內政部現正研議修正公寓大廈管理條例，強制老舊複合用途建築物成立管理組織；並將研提消防法部分條文修正草案，針對2個以上場所建築物且其管理權人不同時，規範管理權分屬之特定建築物，應實施建物共有部分防火管理、避難訓練等。為健全消防安全法令制度，建議內政部宜針對法令規範不足，導致實務上窒礙難行之處進行檢討，並研提相關修正草案，俾利修法程序儘早完成。
(三)積極協助都市更新或危老重建之推動
本次事件突顯了老舊複合用途建築物的安全問題，正本清源之道，仍在於都市更新或危老重建計畫之推動。爰此，建議直轄市、縣（市）政府宜依都市更新條例第7條規定，視老舊建築物坐落地區實際情況迅行劃定更新地區及訂定都市更新計畫，並積極協助所有權人與實施者間之意見整合，促進共識形成，以加速都市更新及危老重建進行。
撰稿人：陳宏明
