一、題目：打炒房修法方向評析
二、所涉法規
平均地權條例、不動產經紀業管理條例
三、探討研析
（一）為遏止近期投資客揪團炒房、利用換約轉售哄抬獲利、利用不實實價登錄墊高交易價格等新型態炒作行為，內政部於110年12月9日部務會報通過「平均地權條例」及「不動產經紀業管理條例」部分條文修正草案，增訂包括：限制預售屋或新建成屋換約轉售；嚴懲意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為；預售屋買賣契約解約時須申報登錄：私法人取得住宅用房屋採許可制；建立不動產炒作銷售、買賣或成交資訊申報違規的檢舉及獎金制度 。
（二）內政部表示，實價登錄2.0新制自110年7月上路以來，計有9.5萬筆預售屋銷售資料，而同期間在網路平臺上約有1.8萬筆預售屋待換約資訊，等同有近2成的預售屋交易者想在短時間內獲利了結，顯示換約是預售屋炒作最重要的管道。據瞭解，近期預售屋銷售建案多採分批限量銷售，炒房客常利用揪團簽約後再「換約轉售」的手法，製造搶購完銷假象，造成消費者恐慌，促使建案售價上漲。限制預售屋換約可遏止假性買賣炒作，使市場回歸理性交易與合理交易價格 。
（三）有不動產專家指出，預售屋實價登錄在市場多頭時會助漲房價，有時預售屋成交價揭露後，部分個案就會調漲價格，「實價」變成「時價」 ，房價就此越墊越高 ；增訂預售屋禁止換約規定，往後民眾只能向建商購屋或解約，解約時須支付高額違約金恐不利於消費者；此外，政府對於「炒房」尚無明確定義，把私法人、預售屋換約者當成炒房客並祭出刑罰，恐有違憲法保障人民財產權之虞 。
四、建議事項
(一)制度漏洞宜儘速填補
預售屋買賣納入實價登錄後，由於現行規定並未要求「換約須申報登錄」及「解除契約須撤銷原登錄資訊」，導致不肖業者藉此漏洞，以不實的實價登錄資訊拉抬建案行情再解約退戶，或聯合投資客透過轉售換約來欺罔消費者 ，而類此違法行為，除非買賣雙方或內部人士主動檢舉，若要主管機關逐件稽查，誠屬不易。為確保實價登錄資訊正確性，杜絕預售屋市場炒作，建議行政院應儘速將相關修法草案送請本院審議，並持續蒐集各界意見及研議相關配套措施，以維護不動產市場穩健發展。
(二)審慎檢討刑罰之必要性
草案擬針對意圖影響交易價格、製造熱銷假象及壟斷轉售牟利等不動產炒作行為，處新臺幣100萬至500萬元罰鍰；造成民眾恐慌及市場交易不安等而損及公眾或他人情形者，處3年以下有期徒刑或併科100萬至5,000萬元罰金。然基於刑法謙抑性原則，選擇以刑罰為制裁違法行為的手段時，應衡酌其必要性；且犯罪構成要件及法律效果必須符合明確性之要求，擬增訂刑罰之條文即應依前開原則審慎予以檢討，以避免過度犯罪化，或因內容流於空泛而形同具文 。
(三)衡平保障消費者權益
按預售屋契約轉讓，係屬契約承擔 ，基於私法自治及契約自由原則，買受人將合約轉售第三人，經出賣人承認，即生效力。前開草案限制買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親外，不得讓與或轉售第三人，亦即限制買受人選擇締約相對人之自由。若不轉售予前述親屬，買受人僅能向建商要求解除契約。惟依目前預售屋買賣定型化契約規定 ，解約違約金最高可達房地總價款金額15%，對買受人而言，似嫌過重，建請主管機關宜配合修法，酌予調降預售屋及新建成屋定型化契約關於解約違約金上限之規定，以衡平保障消費者權益。
撰稿人：陳宏明
