一、 題目：遏止炒房祭出行政刑罰之問題研析
二、所涉法規
民法、平均地權條例、不動產經紀業管理條例
三、 探討研析
(一) 報載，為遏止炒房內政部擬鐵腕修法，草案除針對炒作者科處行政罰之外，對於情節嚴重者更祭出刑罰處分，最重可處3年徒刑，引發市場譁然 。爰本文擬從遏止炒房施以刑罰處分之可行性加以探討之。
(二) 關於炒房情節嚴重者，最重可處3年之刑罰處分，係屬行政刑罰，因其為刑事特別刑法，適用刑法總則有關規定，由司法機關依刑事訴訟程序追訴、審判及處罰，有別於行政罰屬於違反行政法上義務而受罰鍰、沒入或其他種類行政罰之處罰。
(三) 此外，另有報載更引述在德國，不僅將人民的居住權列入憲法中，更將房地產視為民生必需品，而非投資商品。根據德國《經濟犯罪法》規定，若建商制定的房價超過標準價20％，則被視為「超高房價」，將構成違法行為，出售者將面臨最高5萬歐元（約新台幣250萬元）的罰款。另外，若制訂的房價超過50％，則屬於「房價暴利」，將觸犯《刑法》並構成犯罪，出售者除了會遭罰更高罰款，甚至可能被判處最高3年徒刑 。
四、 建議事項
(一) 行政刑罰之違法構成要件宜明確，且具層升法效處罰作用
按釋字第646號解釋意旨略以，立法者為尋求對法益較周延之保護，毋待危害發生，就無照營業行為，發動刑罰制裁，應可認係在合乎事理而具有可支持性之事實基礎上所為合理之決定。是系爭刑罰手段具有必要性，可資肯定。從而，內政部修法版本將炒房情節嚴重者，施以3年刑罰制裁，若係針對國內部分炒房行為，顯已達到難以遏止及管控房市交易秩序之危害，採以較重之刑罰，應可支持。
惟，對於炒作行為而施以行政刑罰之違法構成要件宜明確定義。例如，明確規範惡意揪團購屋、製造熱銷假象、壟斷轉售牟利等炒作行為或樣態之違法要素。此外，行政刑罰應具層升處罰之法效性，原則上以行政裁罰優先，若情節嚴重、擾亂或危害房市交易健全者，則再施以刑罰處分。
(二) 預售屋具履約風險，宜加管控並導以成屋買賣
預售屋容易發生延期交屋、廣告內容與交屋間落差或品質瑕疵，甚至於建商倒閉或轉讓等問題，存有隱性履約風險。從而，往昔南部地區房價較低時，多以成屋買賣鮮少受預售屋炒作影響，反觀北部地區房價逐年高漲，買賣則以預售屋為主，也衍生一日三市之預售屋搶購炒作問題。
基於私法契約自由，固然現行法無明文限制預售屋之買賣。然而，預售屋究屬將來不動產標的之預購契約，且預售屋至成屋建造完成履約交屋，存在不可預期風險性甚高，加諸其交易價額甚鉅，不僅造成國人財產重大影響，同時可能構成金融性風險，再參照民法第758條規定，不動產物權移轉應以書面並經登記。準此，除內政部於110年12月9日研議修正《平均地權條例》及《不動產經紀業管理條例》，包括全面禁止預售屋及新建成屋換約轉售，且管制私法人購屋將採許可制，並於5年內不得移轉等5項措施外 ，關於預售屋交易隱存履約風險且涉鉅額資產，容有特別監管之必要，爰基於保障國人居住權益並維持房市合理發展及交易安全下，建議賡續修正上開法律，明文管控預售屋炒作與維護交易安全，並導以成屋買賣為宜。
撰稿人：黃俊容
