一、題目：土地標售影響房價之探討
二、所涉法規
國有財產法、平均地權條例、土地徵收條例
三、探討研析
（一）據內政部統計，2021年第3季全國住宅價格指數為114.83，較上年同期上漲7.43%，該項指數在全國及6都均為史上新高；全國房貸負擔率36.90%及全國房價所得比9.24倍雙創近4年來的新高 ，房價上漲趨勢似未受行政院2020年12月3日通過「健全房地產市場方案」之5大措施 影響而有向下轉折的跡象。
（二）中央銀行分析，近期房價上漲從需求面來看係因全球流動性資金充沛、國內強勁民間投資、預期心理及投機炒作，帶動購屋需求增加；供給面則因土地價格走高，營建材料及工資等成本上揚，推升新屋價格 。不過，有專家指出地方政府不斷標售土地，吸引建商高價搶標，建商動輒以超過底價3成至8成的溢價率得標，建商再抬高房價轉嫁給消費者，連帶推升當地土地與成屋的行情，才是打炒房的最大破口 。
（三）一般而言，土地買賣都是由買賣雙方自行協議價格，最後成交價大多是參考先前成交相類似案例，再衡酌其與個案之差異程度而略為增減，成交價不致與當地行情偏離太多；惟公部門標地採公開標售，由各大建商自行出價競標，價高者得標；為展現「勢在必得」決心，競標者無不盡其所能的加價搶標，力圖「一舉得標天下知」，一旦得標新聞上了媒體，得標價發生定錨效應（Anchoring Effect），所謂的「當地市場行情」從此即被重新訂定。
（四）有論者批評此形同政府帶頭漲價，建商土地取得成本增加，房價當然繼續往上拉高 。甚至有建商建議，地方政府公開標售土地應建立「漲停」機制，以底價120％為天花板，若有2家以上出價高於漲停價，則採抽籤方式決定，以抑制土地價格飆漲 。然而目前政府處分土地之相關規定 ，均以公開標售為原則，並得以標租或設定地上權方式辦理，以確保土地處分程序之公平與公正。
四、建議事項
(一)不宜以最大獲利為主要考量
地方政府於重劃、區段徵收及工業區開發完成後處分土地，係為回收其辦理開發所墊付之成本，以達財務平衡，並非以最大獲利為主要考量。然而，近年來土地標售得標單價屢創新高，造成周邊不動產價格跟漲之預期心理，導致房價易漲難跌，各級主管機關對此現象實應予正視並謀改善。除目前加強對不動產開發融資風險管控外，似可參照「國有土地售後買回機制」，附加條件要求得標者限期取得建造執照並開工，防止其囤地、養地及哄抬地價；抑或改採標租或設定地上權等其他方式，保留土地所有權，收取長期而穩定之租金收益，以避免標售結果對市場行情產生比價效應。
(二)部分土地讓售興建社會住宅
近年來，政府期望藉由興建社會住宅、都市更新、危老重建等手段，以均衡住宅市場供需及解決屋齡普遍老化的問題，住宅法亦針對主管機關興辦社會住宅需用公有非公用土地或建築物時之土地取得方式定有明文。為利社會住宅政策推動，市地重劃實施辦法亦明定重劃區之抵費地得按底價讓售為社會住宅用地，惟平均地權條例第55條之2及土地徵收條例第44條有關區段徵收讓售土地之規定，尚未配合住宅法施行及國民住宅條例之廢止，而將現行條文之「國民住宅」修正為社會住宅。鑒於面積達一定規模之公有土地取得不易，且推動都市更新或危老重建，拆遷戶於重建期間亦有中繼居住使用需求，爰建議宜儘速修正前開條文，俾利地方政府規劃辦理。
撰稿人：陳宏明
