一、 題目：弱勢族群租屋問題之研析
二、 所涉法律
住宅法、租賃住宅市場發展及管理條例、內政部興辦社會住宅出租辦法
三、探討研析
（一）據報載社子島開發案已通過環評，65歳以上弱勢長者，臺北市政府願意照顧一輩子，可以承租專案住宅優惠到終老 。對於經濟或社會弱勢者，《住宅法》明訂社會住宅中應提供一定出租比率，其比率從最初訂定的10％以上，105年修正為30％以上，110年再次修正為40％以上。
（二）另依《內政部興辦社會住宅出租辦法》第11條第2項規定：「社會住宅租賃及續租期限，合計最長不得超過6年。但符合經濟或社會弱勢身分者，得延長為12年。」依現行規定，弱勢者承租社會住宅12年後，必須另尋租屋處，自是期待弱勢者在承租社宅期間能成長，不再過度依賴社會資源，亦可將社會住宅循環利用，提供予其他需要的人。
（三）當弱勢者回到一般的租屋市場時，在市場機制運作下，於租屋時所遇到的困難可分為租不好、租不起及租不到。租不好係指因弱勢族群所得較低，租到的房屋多為違章建築，或普遍租屋品質較差；租不起係指因都會區市區租金較高，弱勢族群大多只能租在位置偏遠地區；租不到係指部分家戶因年齡家庭組成、身心障礙、設戶籍等因素被房東拒絕 。為協助弱勢族群的租屋需求，行政院於110年1月13日核定之「社會住宅包租代管第3期計畫」規定，弱勢戶比率至少占執行戶數5成。
(四) 依據內政部統計，截至111年3月底，第1期計畫累計媒合戶數5,157戶、第2期計畫累計媒合戶數14,527戶，第3期計畫累計媒合戶數16,289，總媒合戶數達35,973戶，與預計113年達成8萬戶之目標，仍有相當大的差距。
(五) 社會住宅包租代管計畫肩負扶助弱勢、去化空餘屋及發展租賃住宅服務產業等多重政策目標。但實際執行上，面臨空餘屋開發比例低，房東(或物件)來源供給有限；計畫弱勢戶誘因高供不應求，一般戶誘因低供過於求等問題 。顯見弱勢戶在租屋上仍有高度的協助需求，但由於臺灣的租屋市場多為「地下經濟」，房東擔心會被查稅而不願參與，更不願意出租予弱勢戶。故如何提高參與誘因，減少房東疑慮，成為解決弱勢族群租屋的關鍵課題。
四、建議事項
(一) 出租予社會與經濟弱勢者，租金所得應免繳交所得稅
加入包租代管計畫的房東或將住宅出租予符合租金補貼申請資格的公益出租人，享有綜所稅每屋每月租金收入免稅額最高1.5萬元、房屋稅比照自用住宅稅率1.2％、地價稅比照自用住宅用地稅率千分之2。包租代管計畫尚有住宅出租修繕費、公證費的補助，相關優惠與補助並不因其出租對象不同而有差異。
因此，對於參加包租代管的房東或將住宅出租予符合租金補貼申請資格的公益出租人而言，在選擇房客時，必然優先選擇一般戶，如此，投入龐大資源補貼房東、房客及租賃業者，是否有幫助到真正需要的對象，對於「租不好」、「租不起」、「租不到」的群體，是否有所助益。建議給予房東的優惠應有差別，對於將房子出租予社會與經濟弱勢者，其租金所得應免繳交所得稅，以增加誘因並符合政策目的。建議修正《住宅法》第23條，對於出租予一般戶者，租金所得減徵綜合所得稅；出租予社會與經濟弱勢者，租金所得免繳交所得稅。
(二) 加強租賃住宅市場管理，以保障租賃雙方權益
根據主計總處在2020年人口及住宅普查統計資料，無人經常居住之空閒住宅（含偶爾自住及目前沒有使用）計166.4萬宅，占全國住宅總數之18.5%。不願意出租的屋主，主要係基於租賃住宅管理事務繁雜、管理成本高或無力管理等因素，導致住宅閒置而未能有效導入租賃住宅市場。
近期房價高漲房租跟著漲，但依照109年六都的實價登錄住宅租金資訊，臺北市每坪月租1,369元，全台最貴，卻也因高房價使租金報酬率只有2.46%，是全台最低 。雖然惡房東時有所聞，但惡房客也不少，又因為租金報酬率不高，導致屋主寧可閒置也不願出租。
《租賃住宅市場發展及管理條例》於107年6月27日施行，除了健全租賃住宅市場外，希望引導45萬戶空閒住宅委託服務業經營管理 。但該條例著重包租代管服務產業扶植，對於雙方權利義務的規範淪為道德宣示，並未如預期引導空閒住宅委託服務。建議應修訂《租賃住宅市場發展及管理條例》，就契約保障、糾紛處理、資訊不對稱等問題予以明訂，以健全租賃住宅市場，保障雙方權益。
撰稿人：吳淑青
