一、題目：住宅租賃糾紛處理機制之探討
二、所涉法規
租賃住宅市場發展及管理條例、消費者保護法、鄉鎮市調解條例、公證法
三、探討研析
（一）內政部指出，2020年住宅普查全國租賃家戶約87.6萬戶，推估全國租屋人數約有245萬人。據統計，2015年以來，平均每年約有300多件的租賃消費糾紛事件；此外，內政部地政司自2019年起委託崔媽媽基金會提供租賃法律諮詢及糾紛協調處理等服務，迄今已處理約5千多件 。
（二）當事人遇有住宅租賃糾紛時，除可向法院聲請調解或提起民事訴訟之外，尚可透過向鄉鎮市區調解委員會聲請調解、向直轄市或縣（市）消費爭議調解委員會申請調解或向直轄市縣(市)不動產糾紛調處委員會申請調處等訴訟外紛爭處理機制尋求解決。惟查，目前多數租賃糾紛案件主要係透過消費爭議調解，經鄉鎮市區調解則為少數。另自2018年4月將住宅租賃爭議納入直轄市縣(市)不動產糾紛調處案件以來，甚仍未有作成調處結果之案件，致其效用備受質疑。
（三）OURs都市改革組織指出，依2020年臺北市租屋糾紛使用消費爭議調解及區公所調解之實際數據，前者調解成功率達85.1%，後者成功率則僅為34.2%，由此可見消費爭議調解是目前最有效的糾紛處理管道 。然現行租賃住宅市場發展及管理條例(下稱租賃條例)係以租賃契約是否具消費關係為區分，具消費關係者，始得適用消費者保護法(下稱消保法)相關規定。惟消費者保護法欲規範的出租人係企業經營者，目前尚非全部的住宅租賃契約均可被認定具消費關係而有消保法之適用 。此外，消費爭議調解僅限由消費者即承租人提起申訴調解，出租人則無從適用，惟仍可循鄉鎮市區調解或直轄市縣(市)不動產糾紛調處處理。
（四）部分民間團體提出租賃條例修法建議，包括明定住宅租賃契約均適用消保法相關規定；適用消保法相關罰則以規範打擊不平等租約；增訂準用消保法申訴調解相關規定，讓出租人亦可透過消費爭議調解管道處理租賃糾紛等 。
四、建議事項
(一)檢討依消費關係有無異其適用法律之必要性
租賃條例於2017年12月27日制定公布時，將住宅租賃契約區分為具消費關係者，適用消保法相關規定，並得依該法公告之「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」加以規範；非具消費關係者，則由中央主管機關依民法及土地法等相關規範訂定「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」，以引導租賃關係合理化。然該條例施行迄今將屆4年，實務上具消費關係者約占9成，非消費關係者約僅1成，亦即大部分住宅租賃契約均有消保法相關規定之適用；再者，該條例所規範之住宅租賃契約，係符合最終消費之要件 ；且出租人既與承租人訂有一定期間 之租約，並於租期內依約定日期連續受領租金。現行依租賃契約是否具消費關係而異其適用法律之立法設計，徵諸該條例施行現況，仍否有維持之必要?宜請相關機關妥慎檢討之。
(二)強化鄉鎮市區調解租賃糾紛事件功能
租賃條例立法當時，為提供租賃當事人解決住宅租賃糾紛多元管道，明定其得向直轄市或縣（市）政府申請調處，並免繳調處費用。惟因不動產糾紛調處未如鄉鎮市區調解或消費爭議調解經法院核定後，即與民事確定判決有同一之效力，致使施行迄今成效未彰。考量租賃雙方當事人均得申請鄉鎮市區調解，經法院核定之調解書具既判力並得為執行名義，相較於不動產糾紛調處解決住宅租賃糾紛更具實益。為期快速、有效解決住宅租賃糾紛，允宜強化鄉鎮市區調解住宅租賃糾紛事件之功能，並宣導民眾多加利用。
(三)加強推廣契約公證，以避免日後訟累
無論是消費爭議調解或鄉鎮市區調解，若一方拒不出席或調解無法經當事人合意而成立，最終僅能循訴訟途徑解決，徒增當事人之時間與勞費。然實務上常見諸如承租人欠繳租金、租期屆滿後承租人不返還住宅或出租人未依約返還押金等租賃糾紛事件，如該契約已依公證法辦理公證並載明前開事項應逕受強制執行者，當事人即得直接聲請法院強制執行，無須受制於他方是否配合，即可快速解決紛爭並免除訟累。查現行「住宅租賃定型化契約應記載及不得記載事項」及「住宅租賃契約應約定及不得約定事項」已將契約公證納為「其他約定」，由租賃雙方自行約定並同意辦理公證，宜建請主管機關廣為宣導民眾多加利用。
撰稿人：陳宏明
