一、題目：工業宅開紅盤之問題研析
二、所涉法規
《土地法》、《住宅法》、《建築法》、《產業創新條例》、《不動產經紀業管理條例》、《獎勵投資條例》及《促進產業升級條例》（後二者非現行法）
三、探討研析
(一)問題
據媒體報導，近兩年房價大漲、房市需求熱，資金外溢效應下，且因買房壓力沈重，讓不少預算有限首購族、小資族買房只要「有便宜就好」，以往賣不動的物件也受到關注，包括工業宅、地上權宅、老屋齡宅等，陸續開出紅盤；地上權宅也燒到南臺灣 。
另見網紅阿滴代言新北市土城乙種工業區建案，開箱影片中卻有浴缸，明顯不是工業宅該有的設施，引發爭議 ，新北市政府工務、城鄉局稽查後，認定該建案符合乙種工業區的土地使用分區規定，暫不開罰，但內有玻璃隔間，要求1個月內限期改善，且自2019年6月起核發的建照不能放浴缸，只能有集中式廁所 。
(二)工業宅之緣由
顧名思義，老屋齡宅即指屋齡極大之老屋；地上權宅則係建物基地之使用權源來自地上權之設定，而非所有權；工業宅乃為工業區內之住宅。以上建物是否為合法，則據其坐落之土地使用分區及其土地使用與建築管制法規決定之。
一般均認為「工業宅」係興建於工業區內之廠房或工作室，而被作為住宅銷售或使用之建物。然若就法制沿革觀之，其來有自，且不盡然違法；但當前現實生活中，多係違法使用者。
自《獎勵投資條例》於1970年12月30日全文修正以來，即有許於工業區內規劃「工業住宅社區」之規定，嗣經《促進產業升級條例》及《產業創新條例》，則有興建員工宿舍之規定。可見，工業區內確曾許建住宅社區，嗣後逐漸傾向限縮作為員工宿舍使用，但仍許租售。而這類租售型態之買方顯然不限以企業為對象，即個人亦無不可；因而不可能僅限於該工業區內服務之員工 。
儘管以上「社區住宅用地」於土地使用分區上仍應規劃為「住宅區」，而非「工業區」；但一般民眾不具此等專業知識，極其容易誤會而被誤導。況且，臺灣工業化初期，曾經有過「客廳即工廠」的家庭式小工廠，此等記憶亦足以混淆一般民眾之認知。
(三)工業宅變更為住宅之困難
據新北市政府工務局指出，全市列管108件工業住宅，其中32件要繳代金，等都市計畫變更地目再返還，目前有18案工業宅申請變更地目，但多數卡關在住戶意見不易整合，繳納代金之金錢負擔也是變更申請的阻力 。
四、結論與建議
綜上所述，與其期待民眾詳知土地使用管制規範與地上建物使用限制，不如嚴予規範買賣過程中，相關法定文件應載明買賣標的得否作為住宅使用，俾使民眾知悉以免買錯，才是杜絕商家誤導消費者之道。
(一)當前管理規範不足防範民眾誤買工業區內之非住宅建物
儘管如新北市政府官員所言，現有法規沒限制工業區不能住人 。但這類房屋除其內部裝修應受限制外，其持有與買賣之租稅、日常水電負擔也不能比照住宅，享有優惠。因此，擬購置住宅者誤買不能作為住宅使用的工業區建物，所受影響難謂不大。然而主管機關僅於《成屋買賣契約書範本》及《預售屋買賣契約書範本》中要求載明建物基地之「使用分區為都市計畫內__區（或非都市土地使用編定為__區__用地）」，明顯不足以防範民眾誤買工業區內之非住宅建物。蓋一般民眾洵難分辨土地使用管制規範，對於建物能否作為住宅使用，且未必知悉該等規範對於租稅與水電負擔之影響。
(二)以自然人為銷售對象者，應於不動產說明及契約載明得否作為住宅使用
自然人購屋以住宅為常見，少有作為工商之用者。因此，釜底抽薪之計，莫過於不動產經紀業者從事仲介或代銷業務時，應於《不動產說明書應記載及不得記載事項》（《不動產經紀業管理條例》第22條至第24條）載明標的物能否作為住宅使用，以免民眾誤買非其預擬購置之建物。
此外，契約書中也應載明得否作為住宅使用（即修正前揭買賣契約書範本）。
撰稿人：李基勝
